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  • Francesco Russo

Usucapione beni immobili: di cosa si tratta e come funziona

L’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari è disciplinata dall’articolo 1158 del Codice civile, che afferma: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Partendo da questa definizione, nella pratica, quando si può parlare di usucapione dei beni immobili? Cosa dice la legge in merito? Come ci si deve comportare? E come funziona l’usucapione di un immobile? Per fare un po’ di chiarezza, idealista/news ha interpellato il consigliere nazionale del Notariato, Giulio Biino. Vediamo quanto spiegato.

Che cos’è l’usucapione?

“L’usucapione è formalmente un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. E’ importante ricordare che la proprietà si può acquistare a titolo derivativo o a titolo originario. La proprietà si acquista a titolo derivativo quando l’acquisto deriva da qualcun altro, il caso classico è quello della compravendita. La proprietà si acquista a titolo originario quando non vi è proprietario e non si sa chi lo sia e qualcuno diventa proprietario a titolo originario, è questo il caso dell’usucapione. L’usucapione dunque è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè senza un precedente proprietario”.

Come funziona e quando si può parlare di usucapione dei beni immobili?

“L’usucapione di un bene immobile avviene per il possesso continuato e incontestato per 20 anni. Questo è quanto disposto dall’articolo 1158 del Codice civile. E’ una questione di possesso continuato, incontestato e con l’animus del proprietario. L’animus è molto difficile da provare, ma sostanzialmente chi possiede quel bene deve possederlo nella convinzione di esserne proprietario, non nella convinzione di averlo in qualche modo sottratto a qualcun altro. Il termine e l’incontestabilità del possesso sono invece dati oggettivi. Qualora nell’arco dei 20 anni intervenga un fatto che in qualche modo contesti il possesso, il decorso dei 20 anni viene interrotto”.

In che modo avviene il passaggio da possesso a proprietà del bene?

“Nel momento in cui decorre il termine, quindi 20 anni per l’usucapione ordinaria, si diventa proprietari in automatico per il semplice decorso del termine. La proprietà però va poi fatta risultare nei Pubblici Registri. Quindi, in realtà, il solo modo per accertare l’intervenuto decorso dei 20 anni a seguito di quel possesso incontestato è una sentenza del giudice. E’ necessaria dunque una sentenza del giudice che dichiari intervenuta l’usucapione.

Fino al 2013 arrivare alla sentenza del giudice era estremamente complesso. Occorreva attivare una causa, citando chi risultava da qualche documento controinteressato e potenziale proprietario a sua volta, causa che si poteva tenere anche in contumacia. Il giudice, non avendo altro strumento che la prova testimoniale, faceva le opportune verifiche e – ove non intervenisse alcun fatto contrario – dichiarava intervenuta l’usucapione. La sentenza veniva trascritta e a quel punto teneva luogo dell’atto d’acquisto, dando quindi per accertata l’usucapione.

C’è stato un periodo in cui i notai dichiaravano intervenuta l’usucapione su dichiarazione di parte: dovendo vendere un bene di cui non si riusciva a trovare il titolo di acquisto in capo alla persona che veniva in atto, la persona dichiarava di possederlo da più di 20 anni a titolo di proprietario in modo incontestato, di questo si informava il compratore e se quest’ultimo era d’accordo si faceva l’atto. Di fatto, sono intervenute alcune sentenze, anche della Cassazione, che hanno affermato che questo non è possibile, perché deve essere una sentenza del giudice a dichiarare intervenuta l’usucapione.

Nel 2013 poi è stato inserito un nuovo comma nell’articolo 2643 del Codice civile, il comma 12 bis. In base a tale comma, anziché arrivare alla pronuncia del giudice e alla sentenza, è possibile trascrivere e quindi sostituire alla sentenza o all’atto notarile un verbale di mediazione che accerta l’usucapione. Questo ha molto snellito le problematiche legate all’usucapione”.

Come funziona e in cosa consiste la mediazione?

“Questa procedura deve essere attivata presso un organismo di mediazione riconosciuto iscritto in un registro del Ministero di Giustizia. Il procedimento consiste nell’attivare la mediazione contro qualcuno che potrebbe essere proprietario. La semplificazione enorme sta nel fatto che dall’incontro tra le parti, in cui viene trovato un accordo, esce un verbale che deve essere firmato dalle parti stesse, dagli avvocati e deve essere autenticato da un notaio. A questo punto il verbale viene trascritto e si sostituisce alla sentenza o all’atto di compravendita. I vantaggi stanno nel fatto che la mediazione dura al massimo tre mesi, contro i circa due anni necessari per ottenere una sentenza del giudice, e in più l’accordo di mediazione fino a 50.000 euro di valore del bene usucapito è esente da imposte di registro”.

E’ possibile interrompere l’usucapione? In che modo?

“Qualsiasi azione che contesti l’usucapione interrompe il termine. I modi sono ovviamente numerosi, dato che per usucapione si possono acquistare non soltanto i beni immobili, ma anche i diritti reali sui beni immobili.

Nel caso di un alloggio, ad esempio, se nel corso dei 20 anni stabiliti a chi possiede perviene la lettera di qualcuno che afferma che il possesso di quell’alloggio non è legittimo, quella stessa lettera interrompe il decorso dei 20 anni necessari per poter parlare di usucapione di quel bene immobile. Nel caso invece di una servitù di passaggio, se un soggetto passa per 20 anni su un terreno nella convinzione di poterlo fare, senza che nessuno contesti il passaggio, dopo 20 anni acquista per usucapione non la proprietà, ma il diritto di passaggio. Se il proprietario del terreno mette un cancello, quello in automatico interrompe il ventennio, perché non è più incontestata la facoltà di passare.

Bisogna poi ricordare che l’articolo 1159 del Codice civile parla di usucapione decennale. In merito, se l’acquisto da parte di colui che usucapisce è avvenuto in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, allora l’usucapione si compie con il decorso di 10 anni”.

Quali beni immobili rientrano più di frequente nei casi di usucapione?

“Per un alloggio i casi di usucapione sono rarissimi, per un terreno – soprattutto nelle zone di campagna e nell’Italia più rurale – sono piuttosto frequenti, per quello che riguarda in particolar modo le servitù sono assolutamente frequenti. Nell’Italia più industrializzata si verifica soprattutto per gli accessori degli alloggi, quindi cantine e soffitte, qualche volta per i box”.


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