ABITABILITÀ E VENDITA DI IMMOBILI: COSA SUCCEDE SE MANCA IL CERTIFICATO

La recente ordinanza della Corte di Cassazione (*) ha ribadito un principio chiave per chi opera nel settore immobiliare: Nella compravendita di immobili residenziali, il requisito dell’abitabilità è imprescindibile. Questo elemento incide sulla concreta idoneità del bene a soddisfare le finalità delle parti, garantendone non solo il pieno utilizzo ma anche la commerciabilità sul mercato. Il relativo certificato rientra tra la documentazione che il venditore, ai sensi dell’art. 1477, comma 3 cc, è tenuto a fornire all’acquirente. Non può essere sostituito da attestazioni diverse, come quella che destina l’immobile ad uso ufficio. L’assenza del certificato può legittimare l’acquirente a non adempiere. Sarà, poi, il giudice a stabilire se ricorra una fattispecie di vendita di bene diverso da quello pattuito (“aliud pro alio”) quando le difformità non siano in alcun modo rimediabili, oppure un vizio contrattuale per carenza di qualità essenziali qualora le irregolarità possano essere sanate;

ovvero un inadempimento non grave che comporta esclusivamente la responsabilità risarcitoria del venditore nei casi in cui la mancanza dipenda da un semplice ritardo nella definizione della pratica amministrativa. Questa ordinanza conferma quanto sia cruciale garantire trasparenza e correttezza nella documentazione immobiliare: il certificato di abitabilità non è un dettaglio, ma un elemento che tutela entrambe le parti e assicura la validità dell’operazione (*ordinanza 5 agosto 2025 n. 22651)