Casa acquistata con infiltrazioni: prezzo ridotto di oltre 20.000 euro

Ecco un riassunto dei punti principali dell'articolo riguardante la recente sentenza del Tribunale di Milano (6 dicembre 2025) in materia di compravendita immobiliare e vizi occulti:

Il caso in sintesi

Alcuni acquirenti di una villetta hanno scoperto, subito dopo il rogito, gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto e dai terrazzi (causate da difetti di impermeabilizzazione e pendenze errate). Nonostante i sopralluoghi effettuati prima dell'acquisto, i difetti non erano visibili (vizi occulti). Il Tribunale ha dato ragione ai compratori, condannando i venditori a una riduzione del prezzo di oltre 20.000 euro.

I principi legali stabiliti

• Diritto alla riduzione del prezzo: Secondo gli artt. 1490 e seguenti del Codice Civile, se l'immobile presenta vizi nascosti che ne diminuiscono il valore o ne compromettono l'uso, l'acquirente può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.

• Responsabilità oggettiva: La riduzione del prezzo serve a riequilibrare il contratto e spetta all'acquirente indipendentemente dalla colpa del venditore. Non serve dimostrare che il venditore fosse in malafede.

• Onere della prova: Spetta a chi compra dimostrare l'esistenza del vizio, la sua gravità e il fatto che fosse nascosto al momento della vendita.

Elementi decisivi per la sentenza

• Prove documentali: I venditori avevano inviato dei messaggi in cui si offrivano di contribuire alle spese di riparazione. Questo è stato interpretato dal giudice come un'ammissione tacita del vizio.

• Perizie tecniche: Le testimonianze dei tecnici hanno confermato che i difetti erano strutturali e urgenti.

• Rigetto del risarcimento extra: Il tribunale ha concesso la riduzione del prezzo (pari al costo dei lavori), ma ha negato ulteriori risarcimenti danni perché non sono stati provati altri pregiudizi (come il mancato utilizzo della casa).

Consigli pratici

• Per chi compra: È fondamentale denunciare i vizi tempestivamente e raccogliere ogni prova possibile (email, messaggi, foto, perizie).

• Per chi vende: Bisogna gestire le contestazioni con estrema cautela, poiché ammissioni parziali o offerte di aiuto economico possono essere usate in giudizio come prova di responsabilità.