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  • Francesco Russo

Se un condomino non paga devono pagare gli altri condomini?


«Non ho soldi per pagare il condominio». Quante volte l’amministratore si è sentito rispondere così alla legittima richiesta di versamento delle quote mensili! E quante altre, nel riferire tali parole all’assemblea, ha dovuto “sciropparsi” il malcontento di chi pretende, ovviamente, che tutti facciano la propria parte. Se le casse del condominio non presentano liquidità sufficiente per far fronte alle spese di gestione e non c’è modo di pagare i creditori, due sono le vie percorribili: o si accetta di subire un decreto ingiuntivo dai fornitori oppure gli altri condomini – quelli cioè che hanno già onorato il proprio debito – si rassegnano all’idea di mettere nuovamente mano al portafogli per coprire il buco di bilancio. Ma è davvero così? Se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini?

Purtroppo, i soldi non cadono dal cielo e, pertanto, laddove non ci sia possibilità di recuperare il denaro dai morosi, bisognerà necessariamente attingere dalle tasche degli altri condomini. Ma affinché ciò accada è necessario rispettare alcune regole. Regole che, peraltro, dovranno osservare anche i creditori del condominio nel momento in cui dovessero decidere di attivare i pignoramenti.

  1. PUBBLICITÀ Insomma, per rispondere alla domanda iniziale (ossia, se un condomino non paga, devono pagare gli altri?) è necessario fare un passo indietro e spiegare le norme del codice civile che presiedono tale materia. In questo articolo, ti illustrerò pertanto quali sono i rischi di chi vive in un palazzo con morosi e quali ostacoli si possono frapporre alla possibilità che i creditori insoddisfatti possano rivalersi su chi ha già adempiuto agli oneri condominiali. Ma procediamo con ordine.

  2. 1 Si può addossare sugli altri condomini i debiti dei morosi?

  3. 2 Il creditore può pignorare il conto corrente del condominio?

  4. 3 Prima di pignorare i condòmini virtuosi il creditore deve agire contro i morosi

  5. 4 Il pignoramento verso tutti gli altri condomini



Indice

Si può addossare sugli altri condomini i debiti dei morosi?

La decisione dell’assemblea di spalmare sui condomini in regola con i pagamenti i debiti lasciati dai morosi può essere approvata solo con il voto dell’unanimità. Ciò perché, diversamente, si violerebbe la regola del Codice civile secondo cui i debiti condominiali vanno divisi solo secondo millesimi. Facendo invece ricadere il debito dei morosi sugli altri condomini, questa proporzione si sfaserebbe.

Nel condominio di via Marconi, ci sono tre condomini che non pagano da oltre un anno. Il debito accumulato ha creato un rilevante buco in bilancio e ora non ci sono i soldi per pagare la ditta di manutenzione dell’ascensore che ha minacciato di agire con un decreto ingiuntivo e, nello stesso tempo, ha rifiutato la riparazione dell’impianto bloccato. L’amministratore fa presente che non c’è denaro sul conto corrente e che, pertanto, per tornare a usare l’ascensore, è necessario che la spesa sia ripartita sugli altri condomini. Uno di questi, però, si oppone. In questo caso, la votazione non potrà mai consentire di spalmare il debito tra i condomini diligenti, poiché manca l’unanimità.

In alternativa, l’amministratore potrebbe chiedere ai condomini di anticipare le rispettive quote individuali dei mesi successivi, lasciando loro liberi di farlo così come di non aderire alla proposta. In questo caso, non c’è alcuna violazione della regola sul pagamento delle quote secondo millesimi perché ciascuno paga ciò che deve, seppur in anticipo.

Il creditore può pignorare il conto corrente del condominio?

Se il condominio decide di non pagare il debito per mancanza di fondi, il creditore potrà farsi rilasciare un decreto ingiuntivo dal tribunale per poi agire con l’esecuzione forzata.

Il creditore, prima di avviare il pignoramento, deve farsi rilasciare, dall’amministratore di condominio, l’elenco dei condomini morosi: egli ha infatti l’obbligo di aggredire prima il patrimonio di questi ultimi e poi quello di tutti gli altri condomini, quelli cioè che sono in regola coi pagamenti. La “denuncia” ai creditori dei nomi dei morosi non costituisce violazione della privacy.

Ciò nonostante, spesso, i creditori preferiscono iniziare dal pignoramento del conto corrente del condominio. Qualcuno ha lamentato l’ingiustizia di tale scelta che finirebbe per violare la regola predetta della ripartizione delle spese secondo millesimi: difatti nel conto corrente ci sono solo i soldi dei condomini virtuosi e non certo quelli dei morosi. I primi, quindi, finirebbero per pagare due volte.

A fronte di alcune sentenze che hanno ritenuto illegittimo il pignoramento del conto corrente prima del tentativo di agire nei confronti dei morosi, la giurisprudenza maggioritaria è di contrario avviso. Questo perché, una volta corrisposti i soldi all’amministratore, questi escono dalla disponibilità dei singoli condomini per divenire bene del condominio. Dunque, ad oggi, è possibile pignorare il conto corrente del condominio prima di qualsiasi altro tipo di azione.

Maggiori chiarimenti nell’articolo Condomini morosi: come difendersi

Prima di pignorare i condòmini virtuosi il creditore deve agire contro i morosi

Immaginiamo, a questo punto, che il creditore, dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo dal tribunale, scopra che il conto corrente del condominio è vuoto. A tal punto, non avrà altra strada che agire contro i proprietari degli appartamenti. Qui entra in gioco la regola che abbiamo spiegato nel precedente paragrafo: il creditore deve prima pignorare i beni dei morosi e poi quelli degli altri proprietari.

In tutto ciò c’è un paradosso. Si presume che l’azione contro i morosi sia stata già intentata dal condominio e, probabilmente, se non è stato recuperato nulla è perché il debitore è nullatenente. Quindi, il passaggio dal pignoramento nei confronti dei morosi a quello nei confronti di tutti gli altri condomini è spesso scontato.

In ogni caso, il tribunale di Roma [1] ha fatto un’importante precisazione. Il creditore non può limitarsi a diffidare il condomino moroso, ma deve avviare un procedimento di esecuzione forzata. Solo se questo non va a buon fine, può agire contro tutti gli altri proprietari.

Il giudice capitolino ritiene che, per il creditore procedente, non sia sufficiente dimostrare di aver avviato un procedimento esecutivo contro i condòmini morosi. Altrettanto inutile sarebbe la produzione di un atto di intervento in seno ad una procedura esecutiva immobiliare già intenta da parte di creditori. Occorre dimostrare di più (per scongiurare anche una esosa condanna alle spese processuali – come avvenuta nel caso in specie -). Il creditore, nello specifico, è tenuto a provare – per come si legge in sentenza – di aver aderito ai procedimenti in questione e di non aver potuto conseguire, al termine dei medesimi, i soldi sufficienti per soddisfare il proprio credito, in tutto o in parte.

Il pignoramento verso tutti gli altri condomini

L’ultimo passaggio, dopo l’inutile pignoramento nei confronti dei morosi, è l’aggressione dei beni degli altri condomini. Il creditore non può chiedere tutta la somma a un solo proprietario, ma deve limitarsi alla corrispondente quota millesimale. Con la conseguenza che, se vuol recuperare tutto il proprio credito, deve agire contro tutti i condomini.

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