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  • Francesco Russo

Rettifica prezzo di vendita casa: quando si rischia?

vendita di casa a prezzo inferiore al mercato e accertamento Agenzia Entrate valore immobile: chi paga? 

Stai attento a vendere o ad acquistare un immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato. L’Agenzia delle Entrate può sempre procedere a una rettifica. Rettifica che ha innanzitutto l’effetto di far scattare maggiori imposte sia a carico del venditore che dell’acquirente (ad esempio, l’Iva o la tassa di registro che sono rapportate a quanto dichiarato nell’atto di acquisto). Ad esse, poi, si aggiungono sempre le sanzioni tributarie.

Ma come fa il Fisco a comprendere che il corrispettivo riportato nel rogito è inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto dall’acquirente se non era presente quando vi siete scambiati la “bustarella”? Chiaramente lo fa tramite indizi, le cosiddette “presunzioni”, dinanzi ai quali purtroppo il contribuente non sempre ha la possibilità di difendersi. O meglio, una difesa diverrebbe troppo difficoltosa e impervia.

Una recente sentenza della Cassazione [1] spiega quando si rischia la rettifica del prezzo di vendita della casa. Vediamo qual è stato l’importante chiarimento fornito dalla Corte.

Indice

1 Rettifica vendita tramite confronto del mutuo

2 Gli altri indizi per procedere alla rettifica del prezzo di vendita

3 Il confronto con gli altri immobili

4 Il contraddittorio preventivo

Rettifica vendita tramite confronto del mutuo

Se hai già letto il nostro articolo Acquisto casa: come il valore del mutuo ti frega col Fisco, saprai già che dichiarare un prezzo di vendita inferiore al prestito richiesto in banca equivale a tirarsi una zappata sui piedi. Ti spiego subito perché.

Per un regolamento interno, le banche non possono concedere un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile per come periziato dal fiduciario dello stesso istituto mutuante. Questa regola (stabilita da una delibera del Cicr, il comitato interministeriale per il credito e il risparmio) serve per garantire la stabilità del sistema bancario, onde contenere i rischi di perdite in caso di insolvenza del cliente. Solo se quest’ultimo dovesse offrire una garanzia ulteriore rispetto all’ipoteca, come una fideiussione di un parente, potrà ottenere un’estensione del mutuo fino al 100% del valore del bene.

Immaginiamo allora che Mario chieda un prestito di 160mila euro per l’acquisto di una casa. Senonché nell’atto di vendita, il prezzo dichiarato essere pari a 150mila euro. Perché mai Mario dovrebbe chiedere un finanziamento superiore al 100% del prezzo da corrispondere al venditore? Evidentemente perché deve versargli anche una parte in nero. Su questo “nero” il vantaggio è sia per l’acquirente (che vede ridurre l’imposta di registro o l’Iva), sia per il venditore (se si tratta di una impresa costruttrice potrà dichiarare un reddito inferiore rispetto a quello percepito).

Ebbene, secondo la Cassazione è possibile l’automatica rettifica prezzo di vendita casa se l’appartamento è venduto a un prezzo inferiore all’80% del mutuo contratto con la banca. Si tratta di una presunzione (ossia un indizio) grave, precisa e concordante che attesta l’evasione fiscale attuata dalle parti.

Gli altri indizi per procedere alla rettifica del prezzo di vendita

L’Agenzia delle Entrate utilizza altri elementi per verificare la congruenza del prezzo di vendita dichiarato dalle parti rispetto a quello effettivamente versato. Una di queste è costituita dalle Quotazioni Omi, quelle cioè dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Si tratta di indici statistici che riferiscono l’andamento dei prezzi degli immobili in base alle caratteristiche e alle quotazioni di mercato. Le sole quotazioni Omi – ha osservato la Cassazione – non sono sufficienti a determinare una rettifica del prezzo di vendita dovendo essere accompagnate da altri elementi. Esse infatti rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui non possono essere usate, da sole, a fondamento della pretesa del fisco, ma necessitano sempre di ulteriori elementi di prova. E ciò benché costituiscano un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi.

Così spesso gli ispettori del Fisco effettuano una verifica sul posto, un sopralluogo volto ad accertare le caratteristiche dell’edificio e dello stesso appartamento. In assenza di tale controllo diretto, si potrà eccepire una carenza di prova, dato che la circolare ha previsto tale riscontro necessario «in ogni caso».

Il confronto con gli altri immobili

In una recente circolare, l’Agenzia delle Entrate suggerisce agli uffici territoriali di confrontare il valore dell’immobile con altri trasferimenti nella stessa zona, a qualsiasi titolo effettuati (donazioni o vendite) o su eventuali perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano ad oggetto l’immobile sottoposto a controllo. Il contribuente, ai fini della propria difesa, dovrà verificare se il confronto eseguito dall’ufficio sia pertinente o meno. Occorrerà così che siano forniti (o eventualmente allegati) gli atti o le informazioni riguardanti gli immobili paragonati, al fine di riscontrare la somiglianza delle caratteristiche.

In ogni caso, ai fini della rettifica sul valore immobili, è opportuni acquisire conoscenza diretta dello stato esteriore e delle caratteristiche degli immobili e della zona in cui sono ubicati, acquisibile anche tramite un sopralluogo o con gli strumenti informatici disponibili in ufficio ed anche accedendo ad Internet (il riferimento è a Google Maps). Ciò consente di evidenziare meglio le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento, sulla base delle principali caratteristiche che influenzano i prezzi di mercato della tipologia di immobile in esame.

Il contraddittorio preventivo

Prima dell’accertamento, tuttavia, l’Agenzia Entrate deve mettere il contribuente nella condizione di difendersi e presentare elementi a proprio favore. Il che significa che deve convocarlo presso i propri uffici. Il confronto preventivo, infatti, secondo la giurisprudenza ormai consolidata, costituisce la modalità istruttoria più valida, poiché consente al contribuente di offrire chiarimenti e documentazione utili a inquadrare in modo più realistico la fattispecie oggetto di stima e, nello stesso tempo, permette all’Amministrazione finanziaria di pervenire a valutazioni più trasparenti e sostenibili. Insomma, il contraddittorio serve anche al Fisco che, così, potrebbe evitare di cadere in banali errori di valutazione e avvicinarsi di più all’effettivo valore dell’immobile.



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