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  • Francesco Russo

Regolamento contrattuale: i divieti sono opponibili se trascritti

La mancata trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento che imponga limitazioni all'utilizzo delle unità di proprietà esclusiva site nell'edificio condominiale rende inopponibile il vincolo ai terzi acquirenti, a meno che lo stesso sia espressamente richiamato nel relativo atto di acquisto o che quest'ultimo abbia dichiarato, anche successivamente, di esserne a conoscenza.

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Per essere sicuri che i divieti regolamentari vincolino i condomini anche in futuro, quando le unità immobiliari cominceranno a essere acquistate da nuovi proprietari, occorre quindi procedere alla trascrizione - mediante l'indicazione in apposita nota, distinta da quella dell'atto di acquisto - dei pesi sulle stesse gravanti.

In caso contrario le disposizioni del regolamento saranno comunque valide e vincolanti per i condomini che lo abbiano accettato all'atto del primo e originario acquisto ma non saranno opponibili ai successivi acquirenti.

Lo ha chiarito il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, con la sentenza n. 1345 dello scorso 8 febbraio 2019.

Il caso concreto.

Nella specie un condominio, in persona del proprio amministratore pro tempore, conveniva in giudizio la società proprietaria di una unità immobiliare e la società che conduceva in locazione tale immobile per sentirle condannare, rispettivamente, a far cessare e a cessare l'attività di centro estetico ivi svolta in supposta violazione della disposizione regolamentare che vietava di adibire le medesime a laboratorio, scuola di canto, musica o ballo, clinica e, in genere, qualsiasi attività contraria alla tranquillità dei condomini.

Le società convenute, oltre a contestare l'interpretazione della predetta clausola regolamentare sostenuta dal condominio ai fini della sua applicabilità all'attività di centro estetico, avevano eccepito l'inopponibilità della stessa per non essere stata trascritta nei registri immobiliari.

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La decisione del Tribunale di Milano: a) la necessità della trascrizione delle clausole regolamentari limitative del diritto di proprietà esclusiva.

Il Tribunale di Milano, pur prendendo posizione anche sull'interpretazione della clausola regolamentare in questione, come si avrà modo di dire in prosieguo, ha preliminarmente preso in esame l'eccezione di inopponibilità del divieto, anche perché di natura assorbente.

In effetti dall'esame delle produzioni documentali allegate dalle parti non risultava la trascrizione della predetta clausola limitativa, né vi era prova del fatto che la società acquirente avesse mai dichiarato di essere a conoscenza di tale divieto.

Il Giudice ha quindi richiamato sul punto un recente pronunciamento della Suprema Corte (sentenza n. 6769 del 19/03/2018), per la quale è pacifico che vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, che comporti limiti alla destinazione delle proprietà esclusive), in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino.

Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17, comma 3, della legge n. 52/85, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Non è quindi soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 c.c., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite in esso.

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Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento redatto dall'originario costruttore-venditore dell'edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un'unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l'opponibilità di quelle servitù, menzionandosi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente.

All'atto dell'alienazione delle ulteriori unità immobiliari, invece, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengano a esistenza, fino all'esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

In assenza di trascrizione, dette disposizioni regolamentari valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto.

In mancanza, cioè, della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione della servitù gravante sull'immobile oggetto del contratto.

b) L'interpretazione delle clausole regolamentari contenenti limiti alla proprietà esclusiva.

Come si anticipava, il Tribunale di Milano ha quindi preso in esame anche la questione dell'applicabilità al caso concreto della clausola regolamentare limitativa sopra ricordata, evidenziando come il contenuto del regolamento contrattuale vada interpretato alla luce dei criteri ermeneutici indicati dagli artt. 1362 ss. c.c.

La giurisprudenza di legittimità ha inoltre più volte ricordato come l'introduzione di divieti a cura dell'estensore del regolamento condominiale può avvenire o mediante elencazione delle attività vietate o facendo riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare.

In quest'ultimo caso, come evidenziato dal tribunale lombardo, per evitare ogni equivoco, le limitazioni devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire e debbono essere incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze.

Ebbene, nel caso di specie l'attività di centro estetico non era menzionata espressamente nella suddetta clausola regolamentare e il riferimento alla tranquillità dell'edificio è stato ritenuto del tutto generico ed equivoco, non consentendo quindi una giudizio sulla reale meritevolezza di tutela dell'interesse dedotto in giudizio dal condominio.

Di qui il rigetto delle domande svolte da quest'ultimo e la conseguente condanna alle spese processuali.




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