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  • Francesco Russo

Pignoramento casa: come difendersi

Come evitare l’espropriazione forzata immobiliare: stop del giudice se manca la certificazione attestante che, in base ai registri, il bene pignorato è di proprietà del debitore in base ad una serie continua di trascrizioni fino a 20 anni prima.

Se ti viene pignorata la casa dai creditori le tue possibilità di difesa dipendono dal tipo di soggetto che agisce e dallo stato in cui si trova la procedura. Non c’è dubbio che chi si attiva per tempo ha maggiori possibilità di evitare l’espropriazione immobiliare.

Oltre ovviamente ad un eventuale accordo con il creditore – spesso esasperato dalle lungaggini procedurali – e alle tutele che la legge riconosce al debitore, anche quello più incallito (come, ad esempio, la possibilità di chiudere la procedura esecutiva in caso di eccessivi ribassi della base d’asta), ci sono anche i vizi formali che spesso bloccano l’iter e ne decretano la nullità. In proposito, una recente sentenza della Cassazione [1] ha spiegato come difendersi dal pignoramento della casa. La Corte ha decretato lo stop alle esecuzioni immobiliari in assenza della documentazione che attesta le trascrizioni dell’ultimo ventennio.

Ci sono poi le norme che consentono di evitare il pignoramento della casa quando il creditore procedente è l’agente per la riscossione esattoriale (che, per i crediti erariali, è Agenzia Entrate Riscossione) e quelle che, invece, offrono la possibilità di chiedere la riduzione del pignoramento.

Di tutto questo parleremo nella seguente guida: a chiunque si chiede, in ipotesi di pignoramento della casa, come difendersi, ecco i principali suggerimenti provenienti dalla legge e dalla giurisprudenza.

Indice

1 Pignoramento casa eccessivo e sproporzionato: come difendersi2 Come evitare il pignoramento della casa se mancano le trascrizioni3 Intestare la casa a qualcun altro4 Come evitare il pignoramento della casa che non si vende alle aste5 Ecco cosa il Fisco non può pignorare: GUARDA IL VIDEO

Pignoramento casa eccessivo e sproporzionato: come difendersi

Quando il credito è di natura privata (ad esempio nei confronti di una banca, una finanziaria, il condominio, ecc.), non esiste un limite di importo al di sotto del quale non si possa pignorare la casa del debitore. Si potrebbe avviare quindi l’esecuzione forzata su un immobile che vale 200mila euro anche per un credito di 5mila, sempre però che il debitore non possegga altri beni (ad esempio se questi ha uno stipendio o una pensione e il creditore aggredisce la casa, il giudice dell’esecuzione potrebbe ritenere la procedura sproporzionata).

Di sicuro, quando vengono pignorati più immobili e la somma del loro valore è di gran lunga superiore al credito non corrisposto, il debitore può rivolgersi al giudice e chiedere la riduzione del pignoramento. Ad esempio, se hai contratto una finanziaria e non hai pagato le ultime rate pari a 30mila euro, la società non può pignorarti tre immobili del valore complessivo di 400mila euro; il pignoramento verrà quindi limitato a un solo bene.

Quando il creditore è, invece, l’agente per la riscossione esattoriale (per cartelle di pagamento non saldate), le regole sono diverse. Innanzitutto, è previsto il divieto di pignoramento immobiliare per debiti inferiori a 120mila euro e/o quando la somma del valore degli immobili del debitore è inferiore a 120mila euro.

Ad esempio, chi è proprietario di due garage il cui valore complessivo non supera 120mila euro non può subire il pignoramento.

In secondo luogo, è sempre vietato il pignoramento della casa quando questa è l’unico immobile di proprietà del debitore, è adibita a civile abitazione, vi è fissata la residenza del contribuente, non è accatastata nelle categorie A/8 e A/9. Nel rispetto di tutte queste condizioni, vige il divieto di pignoramento della cosiddetta «prima casa» (che, in realtà, deve essere anche l’unica).

Nei casi in cui il pignoramento della casa è possibile, lo si può evitare chiedendo una rateazione: il contribuente che presenta la relativa domanda all’ufficio dell’esattore ottiene la liberazione dell’immobile dalla procedura esecutiva. L’ipoteca, al contrario, resta fino al versamento dell’ultima rata.

Leggi anche Come evitare il pignoramento della prima casa.

Come evitare il pignoramento della casa se mancano le trascrizioni

Dopo la notifica e la trascrizione del pignoramento immobiliare, il creditore deposita in cancelleria il ricorso con la richiesta al giudice di vendita della casa. Nei 60 giorni successivi deve poi allegare i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Questa documentazione è molto importante perché serve a dimostrare l’indiscussa proprietà del bene pignorato in capo al debitore. I 20 anni, infatti, garantiscono che, se anche uno degli atti in questione dovesse essere nullo, si sarebbe comunque ormai trasferita la proprietà per usucapione.

A riguardo, la Cassazione ha stabilito la nullità del pignoramento della casa se manca un titolo di acquisto certo antecedente al ventennio che precede il pignoramento.

Deve infatti risultare che il bene pignorato è di proprietà del debitore in base ad una serie continua di trascrizioni fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla trascrizione del pignoramento.

La Corte ha così respinto il ricorso di Monte Paschi di Siena contro l’ordinanza del giudice dell’esecuzione immobiliare che aveva bloccato la vendita della casa del debitore (dichiarando altresì l’estinzione dell’intera procedura esecutiva immobiliare), per assenza di un titolo certo che provasse l’acquisto del bene.

Nonostante le verifiche siano andate a ritroso fino al ’57, prima data utile in Conservatoria – senza trovare altri passaggi – ciò non è stato sufficiente a provare la piena proprietà del bene. Infatti, per il tribunale, in assenza di un titolo l’acquisto, in una data anteriore, costituiva una «mera illazione»; né poteva accertarsi l’usucapione esorbitando dai poteri del giudice dell’esecuzione.

Scopo della norma è «garantire, con un grado di ragionevole probabilità, che l’espropriazione sia condotta su beni dell’esecutato». Non è dunque sufficiente la sola «certificazione ventennale», in quanto una simile interpretazione indebolirebbe lo standard di «affidabilità» del bene trasferito.

«È dunque doverosa la richiesta, da parte del giudice dell’esecuzione ai fini della vendita forzata, della certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato appaia di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni d’idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla stessa».

Intestare la casa a qualcun altro

Se stai cercando un modo per evitare il pignoramento della casa e credi di averlo trovato intestandola a un parente o un amico (ad esempio vendendola o donandola), ti sbagli di grosso. Infatti questi atti sono soggetti a revocatoria. Revocatoria che può essere esperita entro 5 anni.

La revoca si ottiene dimostrando che il residuo patrimonio del debitore è insufficiente a soddisfare il credito. Nel caso di vendita però si richiede un ulteriore elemento: la consapevolezza dell’acquirente della condizione debitoria del venditore.

Nel caso di donazione, è possibile espropriare la casa se si trascrive il pignoramento entro un anno dal rogito, anche senza bisogno di revocatoria.

Se lo scopo è quello di evitare il pignoramento da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione per debiti Iva e Irpef superiori a 50mila euro si rischia anche una incriminazione penale per il reato di «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte».

Come evitare il pignoramento della casa che non si vende alle aste

Come abbiamo spiegato più diffusamente nella guida Come bloccare un pignoramento immobiliare, è possibile evitare l’esproprio della casa se le aste vanno deserte.

Dopo ogni tentativo di vendita andato deserto (ossia senza offerenti), il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%.

Il Codice di procedura civile stabilisce che, quando alle aste non ci sono offerte e il prezzo si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori, il giudice dispone la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata.

È il giudice a decidere, caso per caso, quando applicare tale misura: lo fa tenendo conto degli interessi del creditore (che mira a realizzare quanto più utile possibile) e del debitore (che mira invece a non perdere la casa per un controvalore irrisorio senza peraltro liberarsi completamente dal debito).

Non sempre però i tribunali concedono la liberazione dell’immobile a fronte pure di un enorme ribasso del prezzo di vendita. Così una riforma del 2016 ha stabilito un tetto massimo alle vendite giudiziarie. Dopo di che, se infruttuose, il pignoramento immobiliare si estingue. Vediamo come funziona.

Il Codice di procedura ora stabilisce che, se la terza asta va deserta e il bene pignorato non viene aggiudicato, il giudice dispone un quarto tentativo di asta e, per rendere più allettante la partecipazione degli offerenti, può decurtare fino a metà il prezzo di vendita. Con l’ovvia conseguenza che, andata deserta anche la quarta asta, il prezzo di vendita sarà sceso così tanto da consentire il verificarsi di quella condizione – prima descritta – che consente l’estinzione anticipata del pignoramento: ossia l’impossibilità di conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori.

Questo significa che dopo 4 aste il pignoramento si chiude.

In questo caso, la chiusura del processo non è una semplice facoltà per il giudice, ma un vero e proprio obbligo.


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