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  • Francesco Russo

Locazione di un immobile pignorato

Un immobile pignorato può essere dato in locazione?  Chi riscuote il canone?  Il contratto è valido e opponibile? Buona lettura

La normativa che riguarda la locazione sugli immobili è piuttosto chiara, grazie anche ad alcune sentenze di cassazione.

Alla prima domanda: 

se un immobile pignorato può essere dato in locazione, la risposta è no.

Se però questo avviene, ovvero se il locatore un po' furbescamente da in locazione un immobile pignorato, il contratto rimane valido nei confronti dell’inquilino, ma non è opponibile ai creditori e al futuro aggiudicatario dell’asta.

A riguardo, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13216/2016, ha posto dei paletti rigidi.

Ha infatti stabilito che un’abitazione pignorata non può essere locata e che se succede, i canoni di locazione e devono essere usati per risarcire il debito con i creditori.

Inoltre, tutte le azioni successive al pignoramento, come ad esempio uno sfratto, possono essere compiute solo dal tribunale.

Chi riscuote il canone?

La normativa che regola il pignoramento stabilisce che il canone spetta al custode.

Tuttavia, se il locatore e il custode coincidono, il proprietario esecutato, dovrà agire unicamente nell’interesse del creditore e non più nel proprio. Pertanto, i canoni di locazione andranno a beneficio del creditore.

Il contratto è valido e opponibile?

Questa domanda è molto importante soprattutto per l’inquilino: può continuare ad abitarci o ad utilizzare l’immobile (nel caso si tratti di un immobile non residenziale)?

Per rispondere a questa domanda, bisogna fare una distinzione: la risposta infatti cambia a seconda che il contratto sia stato registrato prima del pignoramento oppure no.

Nel primo caso, se il contratto è stato registrato prima del pignoramento, l’inquilino non può in alcun modo venire sfrattato, né dal giudice, né da chi si aggiudicherà l’immobile all’asta.

Se però il canone di locazione risulta inferiore ad un terzo del giusto prezzo o comunque inferiore rispetto alle precedenti locazioni, non è opponibile, anche se il contratto è antecedente al pignoramento e porta data certa. Con questa “norma antifurbetti” la giurisprudenza vuole evitare che ci possano essere accordi fittizi tra due persone al solo scopo di evitare il pignoramento di un immobile.


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