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  • Francesco Russo

La Cassazione si sbilancia in favore degli Agenti Immobiliari

Con una recente pronuncia gli Ermellini hanno fissato un importante principio: l’attività dell’agente immobiliare deve essere remunerata da entrambe le parti anche se l’incarico è stato conferito da una sola di esse.

Si è pervenuti a tale deduzione analizzando la natura dell’attività di mediazione essa deve contenere il requisito della terzietà dell’intervento del mediatore nella messa in relazione delle parti.

Tale elemento, quello della terzietà, è frutto di un giudizio di valore ex post e, pertanto, indipendente dal momento del conferimento dell’incarico.

Tradotto in parole semplici, l’agente immobiliare, professionale, nel caso di mandato conferito da una sola parte ha diritto a richiedere la provvigione ad entrambe se l’attività posta in essere in favore delle stesse sia stata svolta con imparzialità e non con spirito di subordinazione nei confronti della parte che ha affidato l’incarico.

Per comprendere le argomentazioni dei Giudici di Piazza Cavour è fondamentale risalire nel tempo ed analizzare gli opposti orientamenti.

La Corte Suprema di Cassazione con pronuncia del 2008 n. 24333, asserisce che l’attività della mediazione prestata in favore delle parti non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale d’altro tipo tra il mediatore ed una delle parti, messe in contatto, nel caso in cui l’incarico venga conferito unilateralmente e finalizzato alla ricerca del partner commerciale.

A distanza di un anno, la Corte di Legittimità, si pronuncia in senso opposto e con sentenza n.16382/09, analizzando i profili di compatibilità o meno tra l’attività di mediazione svolta in favore delle parti e l’incarico conferito da una sola di esse, statuisce che il conferimento dell’incarico ad un mediatore professionale di reperire un acquirente o un venditore di un immobile darebbe vita ad un contratto di mandato e non di mediazione e pertanto incompatibile con qualsiasi vincolo tra le parti ed il mediatore.

Da tale orientamento, ne consegue che il mediatore può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito il mandato.

Omettendo volontariamente le argomentazioni giuridiche sulla differenza tra il contratto di mandato e quello di mediazione, continuando ad evidenziare esclusivamente i profili relativi alla nascita del diritto alla provvigione, veniamo ai giorni nostri ed alla pronuncia pubblicata il 6.12.2016.

L’aspetto cui dà rilievo la Corte è il riconoscimento esterno della posizione del mediatore rispetto alla posizione delle parti, la riconoscibilità della posizione di terzietà che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti, posizione che gli deriva appunto dall’assenza di un rapporto di collaborazione dipendenza o rappresentanza con una sola di esse.

La mediazione non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale di altro tipo tra il mediatore ed una delle parti, così come accade nel caso di conferimento di incarico unilaterale.

Pertanto, la mediazione atipica c.d. unilaterale, nomen iuris della fattispecie che stiamo analizzando, dà luogo ad una vera e propria mediazione il cui di diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare “un’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto secondo il principio della causalità adeguata”.

In altre parole, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24950 del 6.12.2016 enuncia il principio in virtù del quale il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in un rapporto di causalità con l’attività del mediatore indipendentemente dalla circostanza che a conferire l’incarico sia stata una soltanto delle parti messe in relazione per effetto dell’operato dell’agente immobiliare professionale.

Avvocato immobiliare per Libero Pensiero Immobiliare


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