Le ragioni per cui si può voler far finta di vendere una casa possono essere svariate. La messinscena potrebbe essere architettata per nascondere una donazione ed evitare le contestazioni degli altri eredi, o per costituire la garanzia per un prestito (sicuramente più forte di una semplice ipoteca) o semplicemente per spossessarsi del bene onde non farlo pignorare ai propri creditori. Per ognuna di queste ipotesi, però, la legge prevede determinate conseguenze che chi si appresta a rogitare deve conoscere in partenza.
Tratteremo tali casi nell’articolo che segue. Ti spiegheremo quali sono i rischi del far finta di vendere la casa, quali le implicazioni di carattere giuridico, le sanzioni previste dall’ordinamento. Ma procediamo con ordine.
Indice
Si può far finta di vendere la propria casa?
Ciò che sto per dirti ti potrà apparire strano e difficile da comprendere in prima battuta. La nostra legge ammette la simulazione, ossia un contratto fittizio di cui le parti non vogliono gli effetti (cosiddetta simulazione assoluta) o volto a nasconderne un diverso accordo (cosiddetta simulazione relativa).
Marco acquista una casa da Antonio. Marco ne diviene proprietario ma solo allo scopo di lasciarla godere a suo figlio Giovanni. Giovanni è ancora molto giovane e l’intestazione di una casa potrebbe creare sospetti infondati in capo a qualche ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Senza contare che Giovanni è inesperto sulle questioni di casa, non saprebbe come gestirla e come decidere nelle assemblee condominiali. Dunque, Marco finge di acquistare per sé l’immobile anche se l’effettivo proprietario è il figlio. Si attua così una simulazione relativa.
Mariano è anziano. La sua badante Angela si è presa sempre cura di lui. Mariano non ha figli e vuole garantire ad Angela un futuro lasciandole la casa. Per evitare problemi e contestazioni, decide di sposare Angela, non perché voglia effettivamente contrarre matrimonio ma solo per assicurarle i diritti ereditari. Si attua così una simulazione assoluta.
In prima battuta, l’ordinamento non entra nel merito delle ragioni della simulazione e lascia libere le parti di realizzare una finzione in merito all’esistenza o al tipo di contratto o alle parti tra cui esso avrà effetti. Ma a condizione che tale situazione non sia rivolta a pregiudicare i diritti di terzi. Se così dovesse essere, infatti, questi ultimi avrebbero delle armi di tutela di cui parleremo qui di seguito.
Possiamo quindi dire che la simulazione è legittima purché non volta a calpestare gli altrui diritti.
Far finta di vendere una casa per nascondere una donazione
Si può voler simulare una vendita nel passaggio di proprietà di un immobile tra un genitore e un figlio per evitare che la donazione possa pregiudicare quest’ultimo in un momento successivo. La donazione infatti implica sempre due tipi di problemi. Il primo: la donazione può essere impugnata fino a 10 anni dopo la morte del donante se questa ha leso le quote di legittima degli altri eredi.
Marco dona la casa al figlio Luca. Alla sua morte, i fratelli di Luca ricevono solo qualche oggetto di minor valore. Così Luca viene citato in causa dagli altri eredi di Marco per ottenere indietro la casa e dividerla secondo le quote previste dalla legge per i cosiddetti “eredi legittimari”. Se però Marco avesse venduto al figlio la propria casa, l’atto non sarebbe mai stato impugnato, atteso che il patrimonio del cedente non si sarebbe depauperato.
Il secondo: vendere un bene ricevuto in donazione è più difficile poiché, posta la predetta azione di lesione della legittima da parte degli eredi, le banche pongono ostacoli ad eventuali finanziamenti.
Nell’esempio di prima, Luca decide di vendere la casa ricevuta in donazione dal padre. Ha trovato un potenziale acquirente il quale però non ottiene il finanziamento dalla banca. La banca teme che i fratelli di Luca possano impugnare la donazione. Per evitare l’ostacolo, Luca dovrebbe ottenere, dai propri coeredi, una dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima.
Per scoprire una vendita che simula una donazione ci sono varie possibilità. Ad esempio il mancato trasferimento del denaro dal conto del donatario a quello del donante o il prezzo troppo basso rispetto al valore di mercato (tanto da apparire come un simbolico corrispettivo). Per scoprire la simulazione si può anche accertare l’eventuale presenza del diritto di usufrutto da parte del venditore che, così, si riserva la possibilità di continuare a vivere nell’immobile: ciò dimostra che l’atto di vendita è stato rivolto solo ad anticipare la divisione dei beni prima del testamento.
Un ultimo indizio della simulazione può essere il mancato trasferimento del donatario all’interno dell’abitazione ove continua a vivere il donante.
Far finta di vendere una casa per nascondere la garanzia a un prestito
Normalmente, quando si ottiene un prestito, si offrono delle garanzie. Garanzie rivolte a rassicurare il creditore nel caso in cui il debitore dovesse rendersi inadempiente. Di solito la garanzia è costituita da una fideiussione (un terzo soggetto che si fa garante del prestito e si rende disponibile a pagare in caso di morosità del debitore) o da una ipoteca su un immobile di proprietà del debitore o di terzi.
Entrambi questi sistemi presentano però un problema: il creditore deve prima agire in tribunale con un decreto ingiuntivo e poi procedere al pignoramento che non sempre dà i frutti sperati.
Per superare questi ostacoli, spesso si ricorre alla finta vendita della casa. Il prezzo della vendita è in realtà il capitale oggetto del prestito. Nel contratto si prevede il diritto per l’acquirente di ottenere indietro la propria abitazione restituendo il corrispettivo ricevuto (che, in realtà, è il finanziamento) comprensivo delle spese sostenute dall’acquirente e dei relativi interessi (che in realtà sono gli interessi e il corrispettivo per il mutuo). Formalmente si tratta di una vendita con patto di riscatto ma nella sostanza è una forma di garanzia molto più forte dell’ipoteca perché consente al creditore di disporre già del bene del venditore senza doverlo pignorare e metterlo all’asta.
Tuttavia, questo accordo è, per la legge, completamente nullo. Come spesso ha chiarito la Cassazione [1], ogni qual volta la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, stipulata fra il debitore e il creditore, serve a costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, il contratto è nullo anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà. In questo modo si realizza indirettamente il cosiddetto patto compromissorio che il codice civile vieta espressamente.
Risultato: il venditore può ottenere indietro la sua abitazione senza restituire il prestito ricevuto.
Far finta di vendere la casa per evitare il pignoramento
Si ricorre infine alla finta vendita della casa quando si hanno dei debiti e si teme un pignoramento immobiliare. Si può, in questi casi, ricorrere anche alla donazione, ma questa è più facilmente revocabile dai creditori. Si può chiedere la revoca della donazione, entro 5 anni, dimostrando che il debitore è rimasto sostanzialmente privo di altri beni aggregabili.
Marco dona la casa al fratello e resta nullatenente. I creditori potranno revocare la donazione. Se Marco avesse ancora altri immobili di valore pari o superiore ai suoi debiti, invece, la revocatoria non sarebbe stata possibile.
Invece, per revocare una vendita è necessario dimostrare che l’acquirente fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore, cosa che succede solo se il primo è un familiare convivente del secondo ma non già un estraneo.
Il creditore, però, potrà ugualmente dimostrare la simulazione della vendita con altri indizi: ad esempio provando che non c’è stato trasferimento del prezzo o che questo è irrisorio o che il venditore non è mai uscito fuori di casa.
A differenza dell’azione revocatoria, che può essere esperita entro massimo 5 anni dal rogito, l’azione di simulazione assoluta non ha termini e può essere intrapresa in qualsiasi momento.
fonte : la legge per tutti
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