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  • Francesco Russo

Diritto di prelazione e locazione: ultime sentenze

Qual è la differenza tra vendita in blocco e vendita cumulativa? C’è incompatibilità tra la disdetta del contratto in scadenza e la comunicazione al conduttore dell’intento di alienare l’immobile locato? Quali sono i requisiti per il diritto di prelazione sull’acquisto di alloggi di edilizia pubblica? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Indice

1 Violazione del diritto di prelazione e canoni di locazione

2 Diritto di prelazione per vendita di immobile oggetto di locazione 

3 Diritto di prelazione e vendita cumulativa

4 Vendita dell’immobile e diritto di prelazione del conduttore

5 Acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica

6 Intenzione di alienare l’immobile locato

7 Disdetta immotivata alla prima scadenza e rinnovazione del contratto

8 Utilizzazione del bene

9 Immobile requisito e confiscato dalla PA

10 Locazione di immobili urbani a uso diverso da quello abitativo

11 Diritto di prelazione e riscatto

Violazione del diritto di prelazione e canoni di locazione

Il conduttore retraente, il quale abbia continuato a detenere l’immobile dopo la sua alienazione, avvenuta in violazione del diritto di prelazione del medesimo conduttore, non è tenuto a versare al retratto i canoni di locazione ma solamente il prezzo di acquisto del bene, sostituendosi con effetto ex tunc nella medesima posizione del terzo, a seguito della sentenza di accertamento della legittimità del suo diritto di riscatto.

Cassazione civile sez. III, 12/10/2018, n.25376

Diritto di prelazione per vendita di immobile oggetto di locazione 

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari; ne deriva che, nell’effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare, e quindi ad esplicitare in motivazione, i criteri oggettivi seguiti.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2017, n.19502

Diritto di prelazione e vendita cumulativa

Il diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore, ex artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto, e, pertanto, mentre rimane inalterato nel caso di vendita cumulativa, viene meno nell’ipotesi di vendita in blocco, per la cui configurazione è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un “unicum” e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un “quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

(Nella specie, la S.C. ha escluso la ricorrenza di una vendita in blocco, dal momento che il trasferimento aveva riguardato particelle distinte ed autonome senza che emergesse dal contratto, né da altre circostanze, un collegamento oggettivo o soggettivo dei vari cespiti come complesso unitario non frazionabile).

Cassazione civile sez. II, 12/01/2017, n.655

Vendita dell’immobile e diritto di prelazione del conduttore

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, l’obbligo di vendita dell’immobile, assunto dal locatore in forza di un patto fiduciario stipulato con un terzo anche anteriormente alla conclusione del contratto di locazione, non è idoneo a sopprimere il diritto di prelazione del conduttore, che trova fondamento nella salvaguardia del suo interesse – dotato di rilessi pubblicistici – alla prosecuzione dell’attività svolta per tutta la durata del rapporto, così che il diritto di prelazione del conduttore prevale sull’interesse delle parti del negozio fiduciario.

Cassazione civile sez. III, 28/12/2016, n.27180

Acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica

Il diritto di prelazione, previsto dall’art. 1, comma 6, della l. n. 560 del 1993 per l’acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, richiede non solo che gli assegnatari e i familiari conviventi detengano l’immobile sulla base di un valido contratto di locazione ad uso abitativo, ma anche che sussista l’ulteriore requisito dell’effettiva e personale utilizzazione del bene da oltre un quinquennio, gravando su colui che agisce per far valere tale diritto l’onere di provare i relativi fatti costitutivi. (Nella specie, il familiare dell’assegnataria, l’unica ad avere inizialmente inoltrato l’atto di impegno all’acquisto, aveva manifestato l’intenzione di acquisto “iure proprio” soltanto dopo la cessazione della convivenza con la stessa).

Cassazione civile sez. II, 27/11/2018, n.30721

Intenzione di alienare l’immobile locato

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, non esiste alcuna incompatibilità tra la disdetta del contratto in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che il locatore, intenzionato ad alienare l’immobile locato, deve effettuare al conduttore ex art. 38, della l. n. 392 del 1978, giacché le due dichiarazioni operano su piani diversi, essendo la prima diretta ad impedire la rinnovazione del rapporto e la seconda volta, invece, a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione.

Cassazione civile sez. III, 15/11/2016, n.23219

Disdetta immotivata alla prima scadenza e rinnovazione del contratto

In tema di locazione di immobile adibito a uso abitativo, nel vigore della l. n. 431 del 1998, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare, rispondendo la scelta normativa all’esigenza di compensare il mancato godimento dell’immobile per l’ulteriore quadriennio a fronte dell’utilità per il locatore di poter alienare il bene a un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto.

Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, n.19417

Utilizzazione del bene

Il diritto di prelazione, previsto dall’art. 1, comma 6, della l. n. 560 del 1993 per l’acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, richiede non solo che gli assegnatari e i familiari conviventi detengano l’immobile sulla base di un valido contratto di locazione ad uso abitativo, ma anche che sussista il requisito ulteriore della effettiva e personale utilizzazione del bene da oltre un quinquennio, gravando su colui che agisce per far valere tale diritto l’onere di provare i relativi fatti costitutivi.

(Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto che la prova di tale ulteriore requisito non potesse ritenersi raggiunta sulla base di una mera presunzione di continuità della pregressa abitazione nell’alloggio, a fronte di precise e convergenti circostanze sintomatiche di un definitivo abbandono dello stesso, da parte dell’assegnatario, quale centro dei propri affari ed interessi, costituite dal provvedimento di distacco dell’interessato ad altro luogo di lavoro geograficamente distante, dall’avvenuto trasferimento dei familiari in altra città e dalla sporadica presenza del dipendente nell’immobile).

Cassazione civile sez. III, 26/07/2016, n.15380

Immobile requisito e confiscato dalla PA

La mancata partecipazione del privato al procedimento di sgombero di immobile requisito e confiscato dalla Pubblica amministrazione su indicazione dell’Azienda del demanio è irrilevante, anche ai sensi dell’art. 21-octies, l. 7 agosto 1990, n. 241, poiché il provvedimento di sgombero è atto dovuto, per la sua natura vincolata ai sensi degli artt. 47 comma 2, d.lg. 6 settembre 2011, n. 159 e 823 comma 2, c.c., e non necessariamente deve essere preceduto dalla destinazione finale del bene, sicché la decisione di affittare o di vendere il bene ben può essere presa dall’Amministrazione dopo l’intimato sgombero del bene, non ostando alla valida emissione del provvedimento di sgombero nemmeno il preteso diritto di prelazione da parte del conduttore, una volta scaduto il contratto di locazione (art. 48 comma 8 lett. b), cit. d.lg. n. 159 del 2011) avente ad oggetto l’immobile stesso, essendo l’esercizio di tale diritto successivo e, comunque, subordinato alla discrezionale valutazione di vendere l’immobile.

Consiglio di Stato sez. III, 25/07/2016, n.3324

Locazione di immobili urbani a uso diverso da quello abitativo

In tema di locazione di immobili urbani a uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, a uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli art. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione.

Tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili. In particolare in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione).

Perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio) ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita (o del preliminare) e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti (anche, eventualmente, per motivi soggettivi) di un complesso unitario non frazionabile. Spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto, al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto.

Cassazione civile sez. II, 11/12/2015, n.25036

Diritto di prelazione e riscatto

Nel rapporto di locazione cd. ad “uso diverso”, per il combinato disposto degli artt, 35 e 41 della L. 392/78, il campo di applicazione del diritto di prelazione e riscatto è ristretto agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico. In particolare, l’art. 41 stabilisce che le disposizioni di cui agli articoli 38 e 39 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all’articolo 35, il quale sancisce la inapplicabilità dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai “rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori“.

Il legislatore ha individuato i limiti di applicazione della prelazione concessa al conduttore, escludendone la operatività, per attività nelle quali non si realizza un avviamento in senso tecnico, ovvero un valore che accede all’impresa in funzione soprattutto all’ubicazione dell’immobile in cui viene esercitata.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 12/11/2015, n.1513



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