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  • Francesco Russo

Cedolare secca sui negozi non applicabile se si modifica semplicemente il locatario

Niente cedolare secca sugli immobili commerciali per il semplice cambio del locatario. A ribadirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 364 a un interpello in materia di cedolare secca su un immobile accatastato in categoria C/1 (negozi e botteghe).

Nel caso in esame, l’istante, afferma di essere proprietario di un immobile commerciale di circa 180 metri quadrati e riferisce che detto immobile è stato dato in locazione a una società in accomandita semplice, stipulando un contratto della durata di 6 anni con decorrenza 1 aprile 2014 e scadenza 31 marzo 2020, rinnovabile per altri 6 anni, salvo disdetta. Tuttavia, poiché la società in accomandita semplice ha ceduto l’azienda in affitto, con conseguente subentro nel contratto di locazione della nuova società locataria, l’interpellante chiede all’Agenzia delle Entrate se, a seguito del cambiamento di soggetto giuridico del locatario, è possibile applicare il regime di tassazione della cedolare secca ai redditi derivanti dalla locazione dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver ricordato che “la nuova norma estende l’applicabilità del regime della cedolare secca anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 e relative pertinenze”, toglie ogni dubbio chiarendo che la nuova società locataria è subentrata nel contratto di locazione già in essere e tale accadimento non può ritenersi assimilabile alla stipula di un nuovo contratto di locazione. L’originario contratto di locazione, stipulato in data 1 aprile 2014, continuerà a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione.

Tale conclusione trova conferma anche nell’eventuale ipotesi in cui le parti modifichino il canone di locazione. Infatti, sul punto di può fare riferimento alla Corte di Cassazione, sentenza n. 1420 del 13 giugno 2017, che ha affermato che “…in tema di locazione non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, …), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi…”.

Per le motivazioni suesposte, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante non possa usufruire del regime della cedolare secca, in quanto attualmente risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018


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