Quando si condivide la proprietà di un bene si possono affrontare momenti di tensione e di difficoltà. Questo vale ancor di più per la cointestazione di una casa. Ecco tutto quello che c’è da sapere in materia. La proprietà di un appartamento può essere unica o cointestata: nel primo caso, il titolare del bene è un solo soggetto; nel secondo, due o più persone condividono le stesse responsabilità.La cointestazione può derivare da circostanze diverse: ad esempio, può capitare che più eredi subentrino nel patrimonio immobiliare dello stesso defunto o che due coniugi procedano ad un acquisto congiunto prima delle nozze. Quale che sia il motivo della condivisione, esiste una certezza su tutte: la comproprietà, oltre a portare con sé indubbi vantaggi, può generare situazioni di stress e di conflitto tra i soggetti interessati. Alcune volte gli scontri tra cointestatari sono talmente forti da non riuscire a concludersi con un accordo. Per tal motivo la soluzione al problema deve essere ricercata altrove e con l’aiuto di soggetti terzi.In altri termini, se si pone il seguente problema sulla casa cointestata: come togliere un intestatario, la scelta migliore è quella di rivolgersi a un esperto del settore (un avvocato specializzato in diritti immobiliari) che sia in grado di svolgere un’attività di intermediazione tra le parti. Ovviamente, come accade in tutti gli ambiti del diritto e della vita, le procedure da seguire variano a seconda degli obiettivi che le parti intendono raggiungere.Un ulteriore aspetto che occorre verificare è quello relativo all’esistenza di un mutuo e all’identificazione del soggetto al quale è intestato.Proviamo a chiarirci le idee.Come ripartire la proprietà Quando il conflitto tra cointestatari diventa insanabile o, semplicemente, non si ha più l’interesse a condividere una casa, il problema che si pone è quello della divisione della proprietà. Forse, ti trovi anche tu in tale condizione e ti stai domandando come fare a sostituire gli altri intestatari, quali sono le procedure da seguire e quali i costi da sostenere. In tale articolo proveremo a cancellare ogni tuo dubbio.Iniziamo dal primo aspetto: la cancellazione degli altri soggetti dall’elenco dei proprietari di casa. Tale variazione ti può interessare soprattutto se desideri andare a vivere da solo e vuoi diventare l’unico proprietario dell’immobile oppure se hai deciso di disfarti dell’appartamento e gli altri intestatari non sono d’accordo.In assenza del consenso di tutti gli interessati, non è, infatti, possibile acquistare o vendere la casa. O, per comprenderci meglio, non è consentito disfarsi dell’intero appartamento, ma resta salvo il diritto di ciascuno dei comproprietari di alienare la propria quota.La vendita frazionata, però, molto difficilmente trova compimento: chi può essere interessato a comprare soltanto la porzione di un immobile di cui non diventerà mai pieno proprietario?Diversa è, invece, la decisione di vendere la propria parte di casa agli altri comproprietari o, viceversa, di chiedere all’altro intestatario di cedere la propria quota.In entrambi i casi, non è possibile procedere in assenza di una figura di garanzia espressamente prevista dal nostro ordinamento giuridico: il notaio. Se, infatti, intendi estromettere dal diritto di proprietà l’altro intestatario dell’immobile e questi acconsente a donarti o venderti la sua quota, non puoi fare a meno di stipulare un atto pubblico.Per i beni immobili e per le loro modificazioni è espressamente richiesto dal nostro legislatore il rogito notarile. Ed è questa la procedura che devi inevitabilmente seguire. I costi e le spese da sostenere sono, così, proporzionati al valore dell’immobile e alle aliquote di tassazione previste per le case (ad esempio, le imposte sono ridotte se si tratta di prima casa).Può anche verificarsi l’eventualità in cui i cointestatari non riescano a giungere a un accordo: entrambi vogliono cedere all’altro la propria quota o, al contrario, intendono acquistare l’intera proprietà dell’immobile. In assenza di uno specifico patto tra le parti, non resta che rivolgersi a un soggetto terzo e imparziale al quale delegare la definizione del problema con la giusta soluzione. In questo caso, infatti, occorre rivolgersi a un mediatore o, in alternativa, adire direttamente il tribunale. Il magistrato investito della questione, con ogni probabilità, dopo aver fatto stimare l’appartamento, deciderà per la vendita coatta dello stesso e la distribuzione dei proventi tra i cointestatari in ragione delle rispettive quote di proprietà. Si parla in tale ipotesi di divisione giudiziale del bene.Mutuo cointestato: come si può modificare? La situazione si complica se i cointestatari, oltre a condividere la proprietà della casa, partecipano insieme al pagamento del mutuo acceso presso una banca. In altri termini, i proprietari dell’immobile sono – al tempo stesso – cointestatari della casa e del rapporto di credito ad essa collegato.Anche in tal caso, così come avviene per la variazione della proprietà, occorre adottare delle procedure specifiche. E l’adozione della giusta condotta rileva soprattutto perchè, in questa sede, non c’è soltanto un cambiamento rilevante tra i proprietari, ma le modifiche che si vogliono realizzare coinvolgono la posizione giuridica di una terza persona: l’istituto di credito che ha erogato la somma necessaria per l’acquisto dell’immobile. Così come avviene per la sostituzione della figura del proprietario, anche per la modifica della titolarità del mutuo si può optare per diverse soluzioni.Ecco le ipotesi più facilmente percorribili:si sostituisce il vecchio mutuo con un nuovo rapporto di finanziamento: l’unico proprietario chiede all’istituto di credito di chiudere il precedente rapporto e di aprire un nuovo finanziamento intestato soltanto a lui. Ovviamente, la procedura non è esente da costi, ma è necessario sostenere tutte le spese di istruttoria previste per l’accensione di un mutuo; il nuovo proprietario si accolla la quota del mutuo dell’intestatario estromesso: il rapporto contrattuale con la banca resta invariato, ma il nuovo proprietario si fa espressamente carico della quota del precedente cointestatario (è questa la soluzione preferibile dal punto di vista economico); si chiede alla banca di modificare le condizioni contrattuali: il mutuo esistente continua a restare in vigore, ma il nuovo proprietario chiede all’istituto di credito di cancellare la menzione al vecchio intestatario.Come per tutte le decisioni che provocano un piccolo o grande cambiamento nello stile di vita, spetta soltanto a te operare la scelta più giusta tra quelle che ti abbiamo proposto.
L’AUTORE: Tiziana Costarella
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