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  • Immagine del redattoreFrancesco Russo

Affittare casa e non avere problemi: i dieci consigli per farlo bene


Per il proprietario è più conveniente affittare un immobile con la cedolare secca o con il regime ordinario?

La convenienza tra la cedolare secca e il regime ordinario dipende da diversi fattori, tra cui il reddito da locazione previsto, le spese deducibili e le proprie preferenze personali. Ci sono alcuni parametri da considerare attentamente:

  • Reddito da locazione: se il reddito da locazione è relativamente basso e non si prevedono molte spese deducibili, la cedolare secca potrebbe essere più conveniente in quanto offre una tassazione semplificata con una percentuale fissa del canone di locazione.

  • Spese deducibili: se il proprietario prevede di avere molte spese deducibili, come manutenzione, riparazioni, tasse condominiali, interessi del mutuo e altri costi legati alla gestione dell'immobile, potrebbe essere più conveniente optare per il regime ordinario, che consente di dedurre tali spese dalla base imponibile.

  • Agevolazioni fiscali: Il regime ordinario offre la possibilità di usufruire di diverse agevolazioni fiscali, come l'ammortamento dell'immobile e l'applicazione delle aliquote Irpef ordinarie, che potrebbero rendere più conveniente questo regime in determinate situazioni.

  • Semplificazione fiscale: la cedolare secca offre una maggiore semplificazione fiscale, eliminando la necessità di presentare la dichiarazione dei redditi per i redditi da locazione soggetti a questo regime. Questo può essere un vantaggio per chi preferisce una gestione fiscale più semplice e diretta.

La scelta tra la cedolare secca e il regime ordinario dipende quindi dalle specifiche circostanze e preferenze del proprietario. Il mio consiglio è quello di valutare attentamente entrambe le opzioni e, se necessario, consultare un commercialista o un esperto fiscale per ottenere consigli mirati in base alla propria situazione.

Quali sono le principali differenze contrattuali fra contratto di locazione, contratto transitorio e comodato d'uso gratuito?

Le principali differenze contrattuali fra contratto di locazione, contratto transitorio e comodato d'uso gratuito riguardano la durata e le modalità di utilizzo dell'immobile. Il contratto di locazione è finalizzato a concedere l'uso dell'immobile in cambio di un canone di locazione, con durata di solito pari a 4 anni + 4 se si tratta di un contratto a canone libero o 3+2 se si tratta di un contratto a canone concordato. Il contratto transitorio invece è un contratto che si utilizza per locazioni con una durata che va da 31 giorni a 18 mesi adatto ed è utilizzato unicamente per esigenze temporanee come trasferimenti per lavoro, studio o salute al di fuori del proprio comune di residenza.

A differenza del contratto transitorio che non prevede un rinnovo automatico, il contratto di locazione a canone libero o concordato, prevedono il rinnovo tacito alla prima scadenza,

in assenza di disdetta da parte del conduttore. Il comodato d'uso gratuito è un contratto in cui il concedente cede gratuitamente l'uso dell'immobile al comodatario senza fini di lucro.


Quali sono le principali differenze tra un contratto di affitto tradizionale e una locazione turistica?

Le principali differenze tra un contratto di affitto tradizionale e una locazione turistica riguardano principalmente la durata, le modalità di pagamento e le normative applicabili. Mentre il contratto tradizionale è solitamente a lungo termine e prevede pagamenti mensili di canone, la locazione turistica è di breve durata, spesso giornaliera o settimanale, e i pagamenti sono generalmente anticipati. Inoltre, la locazione turistica è soggetta a normative specifiche riguardanti requisiti di sicurezza, tasse turistiche e regole di comportamento degli ospiti.

Se prendo in affitto una casa tramite una piattaforma per affitti brevi e la casa è in condizioni nettamente diverse da quelle descritte nell'annuncio, posso lasciarla immediatamente e chiedere un rimborso?

Se una casa presa in affitto tramite una piattaforma per affitti brevi non corrisponde alle condizioni descritte nell'annuncio, è possibile chiedere un rimborso e lasciare immediatamente l'abitazione. Tuttavia, è consigliabile documentare accuratamente le discrepanze e comunicare tempestivamente con il proprietario o il gestore dell'immobile per risolvere la situazione in modo amichevole.

Il proprietario può chiedermi una cauzione e/o un deposito nel contesto di una locazione turistica?

Sì, il proprietario può richiedere una cauzione e/o un deposito nel contesto di una locazione turistica. Questi importi possono essere utilizzati per coprire eventuali danni causati dall'inquilino durante il soggiorno e vengono restituiti al termine del periodo di locazione, previa verifica delle condizioni dell'immobile.

Il condominio può opporsi se decido di destinare la mia abitazione a locazione turistica tramite affitti brevi?

Il condominio può opporsi alla destinazione dell'abitazione a locazione turistica tramite affitti brevi

solo e soltanto se nel regolamento di condominio vi sono normative condominiali che lo vietano o se l'attività crea disturbo o inconveniente agli altri condomini.

È importante verificare le regole condominiali e, se necessario, ottenere l'autorizzazione preventiva dell'assemblea condominiale.

Il proprietario può farsi risarcire un danno all'immobile scoperto magari mesi dopo che l'inquilino (residenziale o turistico) ha lasciato quell’immobile?

Sì, il proprietario può richiedere un risarcimento per un danno all'immobile scoperto anche mesi dopo che l'inquilino ha lasciato l'abitazione,

purché il danno sia stato causato durante il periodo di locazione e possa essere dimostrato in modo documentato.

Chiaramente se alla riconsegna dell’immobile, nel caso di locazione residenziale, le parti dovessero aver scritto nel verbale di riconsegna che non vi sono danni, il proprietario non potrà pretendere nulla.

Quali sono le precauzioni specifiche che dovrebbe prendere un proprietario prima di mettere in affitto la propria casa su piattaforme online per affitti brevi, al fine di prevenire controversie legali o problemi con i condomini o con le autorità locali?

Prima di mettere in affitto la propria casa su piattaforme online per affitti brevi, il proprietario dovrebbe prendere alcune precauzioni, tra cui assicurarsi di conoscere e rispettare le normative locali riguardanti gli affitti turistici, redigere un contratto dettagliato che regoli i termini e le condizioni del soggiorno, richiedere una cauzione e/o un deposito, e valutare l'opportunità di stipulare un'assicurazione specifica per affitti turistici per proteggere l'immobile da danni e responsabilità legali.

Qual è il ruolo degli agenti immobiliari nel facilitare una transazione di locazione, di qualunque tipologia si tratti?

Gli agenti immobiliari svolgono un ruolo fondamentale nel facilitare una transazione di locazione senza problemi e nel mantenere un rapporto armonioso tra proprietario e inquilino durante il contratto di affitto.

Si occupano di pubblicizzare l'immobile, selezionare gli inquilini, redigere i contratti, gestire le pratiche amministrative e risolvere eventuali controversie

che possano sorgere durante il periodo di locazione. La loro competenza e professionalità possono contribuire a garantire una gestione efficiente e soddisfacente dell'affitto per entrambe le parti.

Come gestire il pagamento dell'agente immobiliare incaricato della gestione di un immobile destinato a locazione turistica? Quanto può chiedere un agente/property manager come range massimo?

Il pagamento dell'agente immobiliare incaricato della gestione di un immobile destinato a locazione turistica può essere gestito secondo accordi concordati tra le parti. Generalmente, l'agente immobiliare può chiedere una commissione, espressa come percentuale del canone di locazione o come tariffa fissa, per i servizi offerti. Il range massimo della commissione può variare a seconda del mercato immobiliare locale e degli accordi negoziati, ma solitamente si attesta tra una mensilità ed il 10 - 15% del canone annuale.

di Floriana Liuni







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