Cerca
  • Francesco Russo

Accettazione di proposta, basta una telefonata: contratto concluso!

(art. 1326 CC), conclusione del contratto, incontro tra le volontà contrattuali delle parti, Sentenza 15.293 del 12/07/2011, sentenza n. 8.328 del 01/09/1997


Un agente immobiliare raccoglie, nel febbraio del 1999, una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile affidatogli in vendita;  il proprietario accetta entro il termine della scadenza  e l’agente immobiliare comunica al proponente, sempre entro il termine di scadenza della proposta, ma solo telefonicamente, l’avvenuta accettazione da parte del proprietario.

Il proponente l’acquisto si rifiuta però successivamente non solo di procedere con l’acquisto ma anche  di pagare le provvigioni,  sostenendo di non avere avuto una tempestiva risposta scritta alla sua proposta, la quale pertanto doveva ritenersi decaduta poiché erano spirati i termini di validità della stessa senza che fosse arrivata nella sua sfera conoscenza la notizia della accettazione per la quale il contratto si sarebbe concluso, ai sensi dell’art. 1326 del C.C.  (Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’ accettazione dell’ altra parte….)    La questione  andò poi per le vie giudiziali in quanto l’agente immobiliare, di fronte al rifiuto di pagare le provvigioni, convenne in giudizio il proponente “ritiratosi” dall’acquisto. Il Tribunale  di primo grado diede torto al proponente,  sostenendo nel dispositivo di Sentenza che l’accettazione era comunque stata correttamente comunicata, seppure per telefono, al proponente l’acquisto, ritenne concluso il contratto tra le parti in quanto comunque vi era una proposta   ed una accettazione entrambe scritte e firmate, e condannò  il proponente l’acquisto a pagare le provvigioni all’agente immobiliare. Ma il proponente si appellò e  la Corte di Appello, in totale riforma della Sentenza del Tribunale,  diede torto al mediatore motivando che pur non essendo indispensabile per  la comunicazione di accettazione di una proposta  la forma scritta, essa deve dare tuttavia una tale forma  di certezza, con accettazione esplicita dei punti essenziali del contratto, in modo  da rendere “pacifico l’avvenuto incontro tra le rispettive volontà contrattuali delle parti”. Secondo la Corte d’Appello la comunicazione di avvenuta accettazione avrebbe dovuto assicurare al destinatario la certezza del recepimento integrale della sua proposta d’acquisto, e della provenienza della dichiarazione,  e tale certezza non era garantita da una semplice comunicazione telefonica  che non poteva riferire compiutamente altre circostanze, quali la semplice propensione ad accettare del venditore o un’accettazione a condizioni diverse tale  da “trasformare l’accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria”. Ben diversamente ha poi stabilito la Suprema Corte  di Cassazione Sezione II.

La  Sentenza 15.293 del 12/07/2011, cassando con rinvio ad altro Tribunale la sentenza di Corte d’Appello, fornisce un fondamentale principio riferito al concetto di  “conclusione del contratto”.

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso del mediatore su entrambi i seguenti  motivi. “se – là dove la legge preveda, sotto pena di nullità, per la conclusione del contratto, la forma scritta – sia possibile che il proponente acquisisca la conoscenza della intervenuta accettazione per iscritto da parte dell’oblato (in questo caso il venditore) ricevendone apposita comunicazione telefonica”  la Corte ha citato una sua  sentenza (la n. 8.328 del 01/09/1997) dove stabiliva che “anche nei contratti formali, l’accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga”. Sempre citando la medesima sentenza  8.328, i giudici di legittimità hanno ribadito che il principio che vige al fine della conclusione del contratto richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque (sempre che le due dichiarazioni siano redatte per iscritto). Quindi la proposta e la dichiarazione di accettazione devono  contenere gli elementi essenziali del contratto (l’accordo delle parti,  la causa, l’oggetto) e devono avere la  forma scritta richiesta per le transazioni immobiliari. Se nella proposta sono contenuti la causa e l’oggetto, nell’accettazione vi sarà l’accordo delle parti, espresso anche solo da un semplice “dichiaro di accettare la proposta del …“ Il contratto si conclude non appena  il proponente viene a conoscenza di tale accettazione.  (art. 1326 CC) E ben può un Agente Immobiliare  costituire il tramite,  anche telefonico, per tale adempimento. Tuttavia è con tutta evidenza consigliabile per i venditori e ancor più per gli agenti immobiliari, visto che in questo caso sono occorsi 11 anni per vedere la parola fine,  comunicare l’accettazione con mail, fax, telegramma e non solo per telefono…


0 visualizzazioni

via Privata Procopio 1,
20146 Milano (MM Washington)

via Ruggiero Settimo 4,
20146 Milano  (MM Wagner)

via Maestri Campionesi 27,

20135 Milano  (S Porta Vittoria)

Meeting Point:
Aspria Harbour Club, via Cascina Bellaria 19,
20153 Milano (MM San Siro)

Tel.      0287177826

Cell..   3477881500

© 1995  by  0337    Studio Russo , via Procopio 1 - 20146 MIlano - p.iva 04113430963     privacy policy

  • LinkedIn Icona sociale
  • Facebook Icona sociale
  • YouTube
  • Instagram
  • Twitter Icon sociale
  • Blogger Icona sociale
  • RSS Icon sociale
  • Pinterest