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  • Francesco Russo

Sul diritto di usufrutto si può iscrivere ipoteca?

Diversi anni fa, tu e tua moglie, in regime di separazione dei beni, avete donato un appartamento a vostro figlio riservandovi, tuttavia, il diritto di usufrutto vita natural durante. Da allora, non è cambiato nulla: continuate a vivere in quella che oggi non è più la vostra casa, mentre il nudo proprietario – ossia vostro figlio – è andato ad abitare altrove.

Quando avete fatto la donazione non avevate alcun debito di sorta né nei confronti dei privati, né del fisco, né dell’Agenzia delle Entrate Riscossione. Recentemente, però, vi è stata notificata una cartella esattoriale che non avete pagato e, qualche mese dopo, un preavviso di iscrizione di ipoteca per debiti arretrati. Il credito vantato da Agenzia Entrate Riscossione è di circa 50.000 euro compresi gli interessi e salvo prescrizioni. Ti chiedi, però, su quale bene potrebbe essere iscritta tale ipoteca se è vero che l’immobile è ormai intestato a tuo figlio e tu possiedi solo l’usufrutto. La donazione difatti trasferisce, a tutti gli effetti, la proprietà (o meglio, la “nuda proprietà”). Ed allora il tuo quesito legale è questo: si può iscrivere ipoteca sul diritto di usufrutto? E, qualora tale misura fosse illegittima, come fare per cancellarla? Si può intervenire in autotutela evitando così di fare ricorso al giudice?

Cerchiamo di fare il punto della situazione.


1 Come funziona l’ipoteca

2 L’usufrutto si può ipotecare

3 Conseguenze dell’ipoteca sull’usufrutto

Come funziona l’ipoteca

Innanzitutto, chiariamo qual è la funzione dell’ipoteca, spesso erroneamente confusa come una fase preliminare del pignoramento.

In realtà, ipoteca ed esecuzione forzata sono due misure distinte e indipendenti. Il pignoramento, come noto, è la procedura rivolta a vendere coattivamente (sotto la vigilanza del tribunale) il bene del debitore affinché, col ricavato, si possa soddisfare il creditore.

L’ipoteca, invece, è solo una “misura cautelare”, ossia una garanzia che il creditore iscrive sull’immobile onde evitare che, nelle more, il proprietario-debitore lo ceda a terzi per sottrarlo all’esecuzione. Difatti, una volta iscritta l’ipoteca, se anche la casa dovesse essere venduta o donata a terzi, il creditore potrebbe ugualmente sottoporla all’asta giudiziaria.

Dunque, se anche è molto probabile che, prima di avviare un pignoramento immobiliare, il creditore si rechi all’ufficio dei registri immobiliari per far iscrivere l’ipoteca, non è altrettanto scontato che, dopo l’ipoteca, il pignoramento venga intrapreso, ben potendo un bene restare ipotecato a lungo senza che la procedura abbia inizio. È ciò che succede, ad esempio, quando il creditore è Agenzia Entrate Riscossione. Difatti, quest’ultima incontra una serie di limiti ai fini dell’avvio del pignoramento immobiliare.

Innanzitutto, affinché possa avviare il pignoramento immobiliare, l’esattore deve per forza iscrivere l’ipoteca (passaggio non obbligatorio per tutti gli altri creditori). Inoltre, l’ipoteca è legittima solo dopo 30 giorni dal ricevimento di un preavviso di ipoteca che va spedito con raccomandata al contribuente. Il preavviso, a sua volta, deve essere notificato non prima di 6 mesi dalla notifica della cartella esattoriale che non deve essere stata ovviamente né pagata, né impugnata.

Infine, l’ipoteca è legittima solo se il credito dell’esattore è superiore a 20mila euro.

Per passare dall’ipoteca al pignoramento, l’Agenzia Entrate Riscossione trova ulteriori limiti. Il debito deve essere almeno pari a 120mila euro. In più, l’immobile non deve possedere i requisiti della cosiddetta “prima casa” (la quale, infatti, è impignorabile solo per debiti derivanti da cartelle esattoriali). Si considera prima casa l’unico immobile di proprietà del contribuente:

adibito a civile abitazione;ove il debitore ha fissato la sua residenza;non accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

In assenza di uno solo di tali requisiti, la casa è pignorabile. Dunque, la cosiddetta prima casa è ipotecabile, ma non è pignorabile.

L’ipoteca esattoriale viene iscritta per un importo pari al doppio del credito per cui si procede.

L’usufrutto si può ipotecare

A norma dell’articolo 2810 del Codice civile, anche il diritto di usufrutto è suscettibile di iscrizione ipotecaria. Tuttavia non tutti i giudici sono d’accordo sulla possibilità di applicare tale disposizione normativa nell’ordinamento tributario ossia ai debiti nei confronti di Agenzia Entrate Riscossione.

Secondo alcune sentenze, dalla lettura dell’articolo 77 del Dpr 602/73 si evincerebbe la volontà del legislatore di concedere l’ipoteca esattoriale solo al diritto di proprietà [1]. Altre invece (la gran parte) hanno ritenuto applicabile all’ordinamento tributario l’articolo 2810 del Codice civile, in forza del quale, come detto, possono essere oggetto di ipoteca anche l’usufrutto, l’enfiteusi ed il diritto di superficie [2]. Ne deriverebbe che, secondo l’orientamento maggioritario, il diritto di usufrutto può essere pignorato non solo per debiti nei confronti di privati (banche, assicurazioni, condominio, affitto, ecc.), ma anche nei confronti del fisco. Insomma, la possibilità di un ricorso e di vittoria è tutt’altro che certa.

Tutto ciò premesso, dunque, nel caso prospettato, potrebbe essere opportuno presentare ad Agenzia Entrate Riscossione un’istanza di dilazione per pagare le somme dovute e scongiurare l’iscrizione di ipoteca. In alternativa, pur nella piena consapevolezza di non avere molte possibilità di vittoria, si potrebbe tentare di impugnare, entro il termine di 60 giorni e dinanzi alla Commissione tributaria provinciale competente, la comunicazione con cui Ader ha intimato il pagamento prima dell’iscrizione di ipoteca, circoscrivendo il ricorso ai vizi dell’ipoteca sulla base del minoritario orientamento giurisprudenziale innanzi citato che ritiene inapplicabile al diritto di usufrutto l’ipoteca e applicabile anche ai tributi erariali la prescrizione quinquennale.

Conseguenze dell’ipoteca sull’usufrutto

Chiaramente, un’ipoteca sull’usufrutto non significa un’ipoteca sulla casa ossia sulla proprietà. Per cui essa è vincolata alla durata stessa dell’usufrutto (quindi, al massimo alla vita dell’usufruttuario). Ecco perché, se anche dovesse essere iscritta un’ipoteca sull’usufrutto, sarebbe molto difficile sottoporre poi il diritto a vendita forzata: chi mai l’acquisterebbe?

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