Mini case, a Milano 15 mq in affitto a 3.700 euro al mese (e la Sardegna le abolisce): quali sono le regole per l’abitabilità

Cosa dice la legge - che la regione Sardegna sta per cambiare - sulle case di 20 mq: come si vendono e come si affittano, il problema della residenza

Chi si occupa di leggi urbanistiche ha indicato sin dall’approvazione del dl 69/2024, conosciuto come decreto Salva casa (dl 69/2024), e dalla sua successiva conversione con modifiche più «generose» rispetto al testo licenziato da Palazzo Chigi, un ostacolo che avrebbe potuto impedire una piena attuazione delle nuove norme. E non è un problema da poco, perché si tratta di un articolo della Costituzione, il 117, che indica nel governo del territorio una delle materie di legislazione concorrente tra Stato e Regioni. Già subito dopo la conversione parlamentare la Sicilia aveva espresso l’intenzione di non recepire tutte le norme ma poi in realtà la Regione ha effettuato solo interventi marginali. Stando a quanto scrive il Sole 24 ore del 26 febbraio la Sardegna invece si appresterebbe a non recepire le disposizioni del Salva Casa riguardanti le superfici e le altezze minime.

Cosa prevede il Salva Casa

Questi i termini della questione. Il Salva Casa modifica l’articolo 24 del Testo Unico Edilizia, conferendo al tecnico abilitato la possibilità di certificare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie relativamente a:1) locali con altezza fino a un minimo di metri 2,40;2) alloggi di una sola stanza per una persona con una superficie minima, comprensiva dei servizi, fino a un minimo di 20 metri quadrati e per due persone fino a un minimo di 28 metri quadrati. Questo purché l’immobile rispetti i requisiti igienico sanitari (sostanzialmente si tratta dell’aeroilluminazione: ricambio d’aria e superficie vetrata). Le norme antecedenti il Salva Casa avevano come limite minimo per l’altezza 2,70 metri, mentre per la superficie i limite per il monolocali erano 28 metri quadrati, che salivano a 38 metri per due persone. Il testo che la Sardegna si appresta ad approvare ripristina le norme precedenti il Salva Casa.

La norma del decreto è stata pensata soprattutto per le grandi città dove c’è una forte domanda di locazioni di breve e brevissima durata, per favorire la commerciabilità dei beni, prendendo atto che ormai sul mercato c’è veramente di tutto: sottoscala pomposamente definiti soluzioni abitative originali, seminterrati che stando alle inserzioni sarebbero loft newyorchesi, solai trasformati in mansarde d’atmosfera, auspicabilmente senza roditori. E chi più ne ha più ne metta. Ma che cosa si può fare con gli immobili che non rispettano le dimensioni minime?

Le differenze tra compravendita e locazione

Per rispondere bisogna distinguere tra compravendita e locazione.Un monolocale di dimensioni inferiori a quelle minime di legge o una abitazione di altezza inferiore si possono vendere senza problemi solo se la loro realizzazione è antecedente al 18 luglio 1975, quando è entrato in vigore, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, il dm 5/7/1975 sulle norme igienico sanitarie e a condizione che l’immobile non abbia mai subito ristrutturazioni che ne abbiano cambiato le caratteristiche (ad esempio con la realizzazione di un bagno interno). Se costruzione o ristrutturazione sono successive alla data indicata l’abitazione non può ottenere l’agibilità. Non significa che non si possa vendere in assoluto: il passaggio di proprietà è possibile purché l’acquirente sia messo al corrente dei rischi che corre, il più immediato dei quali è che non potrà chiedere la residenza e quindi non potrà avere l’esenzione da Imu.

Micro case comprate per investimento

Il problema però, nella realtà del mercato, si ridimensiona molto se ci riferiamo alla locazione. Certamente si pone il problema della residenza ma è ben raro che un appartamento micro sia destinato a inquilini che pensano a una lunga permanenza. Può essere un’alternativa comunque più comoda rispetto a una stanza per uno studente o per un lavoratore in trasferta temporanea, più difficilmente per una locazione turistica se si viaggia in due. Chi compra lo fa per investimento e i presupposti per la domanda non mancano. 

Dai dati del censimento non è possibile capire quante siano le case di dimensioni microscopiche presenti nelle grandi città e nemmeno i dati catastali soccorrono. Ma è possibile avere un’idea del mercato guardando alle inserzioni di acquisto e locazione.

immobiliare

La mappa

Da una ricognizione su immobiliare.it si evidenzia che a Milano a fine febbraio 2025 sono offerte in vendita 56 case, la più cara delle quali a 275 mila euro per 20 metri in zona Buenos Aires mentre sono in locazione 82 soluzioni, e tra queste un “intimo monolocale di 15 metri quadrati” in zona Missori alla modica cifra di 3.740 euro al mese. A Roma le case in vendita sono 106 e il prezzo più alto è 336 mila euro per un’abitazione in zona Colosseo, in affitto ce ne sono 48 e la più cara costa 1.800 euro, per 15 metri in zona Mazzini. A Bologna le case in vendita fino a 20 metri quadrati sono solo 7, con un prezzo massimo di 110mila euro mentre in affitto ne sono proposte 35 con una richiesta top di 1.220 in zona universitaria. Infine a Firenze ci sono 39 offerte in vendita e tra queste 20 metri su due livelli nei pressi di piazza della Signoria a 300mila euro; in locazione 23 le offerte. La più cara un appartamento soppalcato nei pressi degli Uffizi a 3000 euro al mese.

di : Gino Pagliuca