Comprare casa in Svizzera può rappresentare certamente una buona idea per fare un investimento o semplicemente per trasferirsi in un bel posto al di fuori dai confini italiani. La Svizzera infatti è un Paese che offre molto in termini di qualità della vita e di possibilità turistiche. Tuttavia, per muoversi al meglio nella griglia di regole del mercato immobiliare elvetico bisogna conoscere le regole, che per gli stranieri sono abbastanza diverse rispetto a quelle in vigore in Italia.
Come funziona comprare casa in Svizzera? Ecco i requisiti
L’acquisto di immobili da parte di cittadini esteri in Svizzera è normato da una legge federale (LAFE) conosciuta anche come lex Koller, dal cognome dell’ex consigliere federale Arnold Koller, che la promosse. Questa legge è il perimetro di condizioni per l’acquisto di fondi da parte di stranieri.
L'obiettivo della legge federale è evitare che si crei una eccessiva concentrazione di mercato in mano agli stranieri sul suolo elvetico.
Uno dei requisiti fondamentali per gli stranieri che pianificano di acquistare una casa in Svizzera è il possesso di un permesso di residenza: questo documento viene rilasciato dalle autorità locali alle persone che soddisfano specifici criteri. Tra questi, ad esempio, l’avere un'occupazione stabile nel Paese o avere legami familiari con cittadini svizzeri o residenti permanenti.
Nessuna autorizzazione è invece richiesta per l’acquisto di immobili ai cittadini dell’UE/AELS che sono domiciliati in Svizzera: costoro hanno gli stessi diritti dei cittadini svizzeri. Non è quindi necessaria alcuna autorizzazione per acquistare un’abitazione o un terreno.
Per quanto riguarda invece il numero di abitazioni di vacanza o di appartamenti in apparthotel che possono essere venduti agli stranieri è importante sapere che in Svizzera c’è un tetto: si tratta di una quota nazionale (complessivamente circa 1500 all’anno) che viene suddivisa tra i Cantoni.
In alcuni Cantoni come Ginevra o Zurigo, le vendite di tali abitazioni a stranieri non sono invece possibili.
Posso comprare casa in Svizzera senza residenza e con permesso B?
La Svizzera per l’acquisto di immobili da parte dei non residenti prevede severe restrizioni.
In pratica, nella Confederazione Elvetica, può comprare un immobile a scopo di investimento solo chi ha la residenza e lavora stabilmente in uno dei 26 Cantoni del Paese.
In altre parole:
Chi ha un permesso di domicilio C e lavora risiedendo in Svizzera da 5 o 10 anni (il margine di tempo cambia in base alla provenienza) può acquistare una casa e cederla in affitto.
Chi dispone di un permesso di dimora B (con contratto di lavoro della durata minima di un anno o altri redditi sufficienti al proprio mantenimento) può acquistare solo un appartamento di residenza.
I titolari del cosiddetto permesso G, che lavorano come frontalieri in Svizzera, possono acquistare una residenza secondaria nella zona di lavoro. Tuttavia, non possono cedere l’immobile in locazione finché lavorano come frontalieri.
Per tutti gli altri casi, quindi anche per chi non ha la residenza, occorre richiedere l’autorizzazione al proprio Cantone per acquistare un immobile sul suolo elvetico.
Le condizioni per ottenere l’autorizzazione variano sensibilmente a seconda dei Cantoni e del tipo di immobile. L’autorizzazione è comunque concessa per un motivo preciso e l’immobile non può essere utilizzato per altri scopi.
Il Canton Ticino: comprare casa nella Svizzera (forse) più bella
Acquistare casa tra i posti più gettonati del Canton Ticino è una delle tendenze più seguite dagli italiani in cerca di immobili in Svizzera, in parte per l’indiscutibile bellezza dei posti ed in parte per la vicinanza con il nostro Paese e per quella linguistica.
Su idealista esistono diverse opzioni di case in vendita nel Canton Ticino, da appartamenti moderni a chalet tradizionali immersi nella natura. Se preferisci invece affittare un appartamento, troverai una vasta gamma di soluzioni adatte a ogni esigenza e budget.
Oltre ai requisiti federali legati alla residenza però, in Canton Ticino gli acquirenti devono anche tenere conto delle delle possibili restrizioni specifiche del territorio.
Questo Cantone, tra natura verdeggiante e panorami mozzafiato, è infatti uno dei ritagli di Svizzera più ambiti: alcune aree sono quindi soggette a vincoli paesaggistici o ambientali, altre invece sono soggette a limitazioni particolari per quanto riguarda, ad esempio, la destinazione d'uso dell'immobile. Tutte questioni che l’acquirente dovrà regolare, caso per caso, con il Cantone.
Data la complessità delle leggi e delle normative svizzere, è sempre consigliabile avvalersi di una consulenza legale.
Quante tasse si pagano per comprare casa in Svizzera?
La Svizzera considera reddito anche lo sfruttamento dell’immobile che si possiede, anche se lo si abita personalmente.
Se l’immobile è affittato a terzi, si pagano normalmente le tasse sull’utile che deriva dalla locazione, ma se è abitazione primaria si è tassati comunque in base al cosiddetto valore locativo, che va sommato al reddito da attività professionale, ed eventuali altre rendite.
L’imposta sul trasferimento di proprietà, invece, varia da Cantone a Cantone. Alcuni in realtà non la applicano mentre in altri arriva fino al 3,3% del valore dell’immobile.
Infine occorre versare l’imposta di registro, che si aggira intorno all’1% del valore dell’immobile. Varia anch’essa da cantone a cantone.
È possibile avere residenza in Svizzera e in Italia contemporaneamente?
Mantenere la residenza contemporaneamente in Svizzera ed in Italia è possibile in quanto entrambi i Paesi riconoscono la doppia residenza, tuttavia ci sono delle complessità (soprattutto fiscali) da considerare prima di fare questa scelta.
La legge elvetica ha messo dei paletti per la concessione della residenza: questo vuol dire per esempio che rivolgendosi al Cantone dove si intende richiedere la residenza bisogna dimostrare di avere una valida ragione, la più classica delle quali può essere rappresentata da un’attività lavorativa o familiare.
La doppia residenza in Italia e Svizzera pone delle problematiche sul fronte fiscale: infatti se si ha la residenza in Svizzera bisogna rispettare le regole fiscali svizzere: questo vuol dire pagare le tasse sul reddito svizzero.
Tuttavia, se si lavora in Svizzera, bisognerà dichiarare il reddito sia in Svizzera che in Italia e pagare le tasse su entrambi i redditi. La stessa cosa varrà poi per l'Italia. Inoltre è sempre bene farsi seguire da un esperto perchè tra le maglie di queste doppie imposizioni tributarie non è semplice.
L'agenzia delle Entrate, con la risposta numero 73 del 18 gennaio 2023, ha poi chiarito che, in forza della Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Stato elvetico in casi di doppia residenza, nel caso in cui un soggetto decida di trasferire la residenza definitivamente in Svizzera nel corso dell'anno le questioni fiscali si risolveranno con il criterio del frazionamento del periodo d’imposta sulla base del giorno di trasferimento del domicilio.
fonte : Andrea Bernabeo (collaboratore Idealista)
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