Preliminare trascritto e proroga della data del rogito: attenzione ai termini per l’opponibilità

Sentenza Cassazione n. 7634/2025

Quando si firma un contratto preliminare di compravendita immobiliare e lo si trascrive nei registri immobiliari, l’acquirente ottiene una tutela importante: il contratto diventa opponibile ai terzi, cioè chi arriva dopo (creditori, acquirenti successivi, ecc.) deve rispettare quell’accordo.

Tuttavia, ci sono regole precise da seguire affinché questa tutela resti valida nel tempo, soprattutto se le parti decidono di spostare la data del rogito, ovvero del contratto definitivo.

Cosa succede se si proroga la data del rogito?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7634 del 2025, ha chiarito un punto fondamentale:

se la data del rogito, fissata nel contratto preliminare, viene prorogata dalle parti, anche questa modifica deve essere trascritta nei registri immobiliari entro un anno dalla data originaria prevista per il rogito.

In caso contrario, il contratto preliminare perde efficacia verso i terzi, anche se era stato regolarmente trascritto. In pratica, si rischia che eventuali creditori o acquirenti successivi non siano più tenuti a rispettarlo.

Esempio pratico (caso reale):

Nel caso esaminato dalla Cassazione, un preliminare era stato trascritto nel settembre 2009, con previsione di stipulare il definitivo entro ottobre dello stesso anno. Tuttavia, il rogito venne fatto solo nell’aprile 2012, cioè oltre la data originaria, ma entro tre anni dalla trascrizione.

Nel frattempo, nel dicembre 2009, era stata iscritta un’ipoteca giudiziale per debiti del promittente venditore.

La mancata trascrizione della proroga rese non opponibile ai creditori il contratto preliminare, e quindi l’ipoteca risultò prevalente.

Quanto dura l’effetto della trascrizione del preliminare?

Anche in assenza di modifiche, la trascrizione del preliminare produce effetti per un massimo di tre anni.

Se entro questo termine non si stipula (e trascrive) il contratto definitivo, il preliminare perde ogni efficacia nei confronti dei terzi.

Conclusione

• Se trascrivete un preliminare, siete tutelati nei confronti di terzi.

• Se prorogate la data del rogito, trascrivete anche la proroga entro un anno dalla data iniziale.

• Ricordate che in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare deve essere stipulato e trascritto l’atto definitivo, altrimenti la protezione decade.

La sentenza della Cassazione n. 7634/2025 ribadisce con forza un principio: la certezza nei registri immobiliari è un valore fondamentale. Rispettare i termini e le formalità è essenziale per non perdere i diritti acquisiti.