Francesco Russo
Affitto parziale prima casa
La tua casa ha una o più stanze che non utilizzi e stai pensando di fittarle? Ti starai chiedendo allora se la legge ti consente di concludere un contratto di affitto parziale prima casa. Bene, la legge te lo permette e la tua può essere un’ottima idea per ricavare qualche soldo senza dover cercare un lavoro. Al tempo stesso, però, non sei convinto di procedere all’affitto parziale della prima casa perché temi che possano essere compromesse le agevolazioni previste per l’abitazione principale. Non devi preoccuparti per questo perché le agevolazioni previste sulla prima casa non verranno toccate, infatti, dal punto di vista fiscale l’unica cosa che dovrai tenere in considerazione saranno le tasse che dovrai pagare sui soldi che riceverai dal tuo coinquilino.
In questo articolo, affronteremo tali argomenti e vedremo le caratteristiche dei contratti di affitto che potrai utilizzare. Infine, daremo un’occhiata all’aspetto relativo alla tassazione e a quello legato alla residenza del tuo coinquilino.
Indice
2 Qual è la prima casa e qual è l’abitazione principale?
3 Le agevolazioni fiscali prima casa e abitazione principale
4 Che tipo di contratto posso fare?
5 Sono obbligato a registrare il contratto?
7 Il mio coinquilino può trasferire la residenza?
La locazione e l’affitto
Nel linguaggio corrente, la locazione e l’affitto sono usati come sinonimi, ma devi sapere che nel linguaggio giuridico indicano due contratti diversi.
Il contratto di locazione ha come oggetto una cosa mobile o immobile utilizzata per fini non produttivi (ad esempio la locazione di una casa adibita a privata dimora).
Il contratto d’affitto, invece, ha come oggetto una cosa mobile o immobile di tipo produttivo (ad esempio un appezzamento di terra usato per coltivare).
Questa piccola precisazione ti può essere utile quando ti relazioni con la Pubblica amministrazione, ad esempio con l’Agenzia delle Entrate.
Per ulteriori approfondimenti sul contratto di locazione puoi consultare l’articolo sulla locazione.
Qual è la prima casa e qual è l’abitazione principale?
Per evitare di creare confusione, bisogna precisare un’altra cosa: il concetto di prima casa è diverso da quello di abitazione principale. Il primo si utilizza nel momento in cui acquisti la proprietà di un immobile per ricevere le agevolazioni fiscali. In particolare, per essere definito acquisto di prima casa e ricevere le relative agevolazioni fiscali è necessario che:
chi acquista sia una persona fisica e non una società;la casa non rientri tra le categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico);la casa deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha la residenza o dove la trasferisca entro diciotto mesi dall’acquisto;chi compra non deve avere (neanche in comunione) nel comune in cui effettuerà l’acquisto agevolato altri diritti di proprietà, d’uso, d’usufrutto, d’abitazione su case;chi compra non deve aver già usufruito, su tutto il territorio nazionale e neanche pro quota o in comunione (ad esempio quella tra coniugi), delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Il diverso concetto di abitazione principale, invece, è utilizzato per avere accesso ad altre agevolazioni fiscali che riguardano principalmente l’utilizzo della casa e non il suo acquisto. La legge considera una casa come abitazione principale quando il nucleo famigliare del proprietario (o dell’inquilino dell’immobile) ha la residenza in tale abitazione e vi dimori abitualmente.
In sostanza, all’anagrafe deve risultare che il tuo nucleo famigliare abita in quella casa e inoltre deve effettivamente viverci, quindi non deve abitarci solo sulla carta.
I due concetti di prima casa e abitazione principale non è detto che coincidano, per esempio poniamo il caso che:
acquisti per la prima volta in vita tua una casa che non rientra nelle categorie A1, A8, A9;la casa acquistata si trova nel comune dove hai la residenza e dove non hai altre proprietà;fitti la casa acquistata perché abiti in un’altra casa che si trova nello stesso comune (ad esempio la casa di proprietà della tua compagna); in tal caso la casa acquistata sarà considerata come acquisto di prima casa ma non potrà essere considerata abitazione principale. In pratica, potrai usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto ma non di quelle previste per l’utilizzo.
Le agevolazioni fiscali prima casa e abitazione principale
Le varie agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto della prima casa (per esempio: sull’imposta di registro, sull’iva, sul mutuo, sul valore catastale) non saranno toccate se decidi di locare una parte della casa acquistata con tali agevolazioni. Sul tema delle agevolazioni puoi leggere i nostri articoli l’agevolazione fiscale sulla prima casa e l’agevolazione fiscale sulla prima casa: la residenza.
Inoltre ,la locazione di una parte della casa usata come abitazione principale non intacca neanche le agevolazioni (per esempio: sull’Imu, sugli interessi passivi del mutuo, sulle altre imposte locali, sui contratti di acqua, luce e gas) previste per l’abitazione principale. Per un approfondimento sui principali sgravi fiscali concessi sull’abitazione principale puoi leggere i nostri articoli sull’agevolazione Imu prima casa e sull’agevolazione Tasi prima casa.
In sostanza, il solo fatto di locare una parte della casa dove vivi non ti fa perdere i vantaggi che hai ottenuto per il suo acquisto come prima casa né tantomeno quelli che hai per l’utilizzo della stessa come abitazione principale.
Che tipo di contratto posso fare?
La prima casa puoi locarla parzialmente con un qualsiasi tipo di contratto previsto per le locazioni abitative. La legge, infatti, non pone dei vincoli specifici che riguardano locazione parziale dell’abitazione principale. In pratica devi rispettare le consuete regole previste per i vari tipi di contratto di locazione. In ogni caso devi scrivere nel contratto le parti comuni e le parti che fitti in modo esclusivo al tuo coinquilino. Nel contratto ti conviene anche stabilire le regole per una pacifica convivenza (ad esempio: le regole per la pulizia, l’eventuale divieto di fumo, le regole per l’utilizzo degli spazi comuni).
I contratti che puoi usare sono:
il contratto transitorio [1];il contratto turistico [2];il contratto 4+4 [3];il contratto 3+2 [4].
Il contratto transitorio può essere di due tipi: quello per particolari esigenze delle parti [5] e quello per gli studenti universitari [6]. Questi contratti devono essere obbligatoriamente stipulati con i moduli previsti dalla legge.
Il contratto per particolari esigenze [7] delle parti puoi stipularlo solo per esigenze di tipo lavorativo, formativo o per altre esigenze individuate dagli accordi esistenti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale. Questo contratto non ha una durata [8] minima ma ha una durata massima che è di diciotto mesi.
Il canone di locazione puoi stabilirlo liberamente solo in due ipotesi: se il contratto dura al massimo trenta giorni oppure se la casa si trova in un comune con massimo 10mila abitanti. Nelle altre ipotesi, invece, il canone devi determinarlo seguendo i parametri stabiliti dalla legge [9]. Nel contratto, devi indicare la particolare esigenza che giustifica il contratto transitorio e, se è il contratto dura più di trenta giorni, tale esigenza devi provarla con della documentazione che va allegata al contratto (ad esempio contratto di lavoro, attestato di frequenza di un corso di specializzazione).
La legge, in caso di mancato rispetto delle condizioni descritte in precedenza, consente all’inquilino di trasformare questo contratto transitorio in un contratto 4 + 4. Infine, la divisione delle spese tra inquilino e proprietario è stabilita dalla legge in modo abbastanza preciso [10].
Il contratto per gli studenti universitari [11] puoi stipularlo solo nei Comuni in cui è presente un’università (anche se si tratta di sede distaccata o di singoli corsi) o nei Comuni vicini. Il tuo coinquilino, inoltre, deve essere iscritto ad un corso di laurea o post laurea (ad esempio dottorato, specializzazione, master) e deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui è presente l’università che frequenta. Questo contratto ha una durata che va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.
La durata stabilita, se non c’è disdetta [12] da parte dell’inquilino, viene rinnovata automaticamente solo per la prima scadenza. Il canone di locazione non puoi determinarlo liberamente ma va definito in base a dei parametri stabiliti negli accordi locali [13] e, anche in questo caso, la divisione delle spese tra inquilino e proprietario è stabilita dalla legge [14].
Il contratto turistico di locazione, che va fatto per iscritto, è disciplinato dalle norme del codice civile sulla locazione [15] e puoi utilizzarlo solo quando il tuo coinquilino utilizza l’abitazione per una finalità turistica. Tale contratto, che non ha una durata minima [16], non deve per forza essere stipulato con i modelli contrattuali previsti per i contratti transitori ma devi scrivere nel contratto che la locazione ha una finalità turistica.
Inoltre, questo tipo di contratto termina automaticamente nella data stabilita, infatti, non c’è bisogno della disdetta [17] e l’ammontare del canone puoi determinarlo liberamente. Infine, se il coinquilino è un cittadino extracomunitario, devi comunicare la sua presenza all’Autorità di pubblica sicurezza (Questura o in mancanza al Sindaco), invece, se il coinquilino è un cittadino appartenente all’Unione Europea devi comunicare la sua presenza solo se il contratto supera i trenta giorni.
fonte : la legge per tutti
