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  • Francesco Russo

Segnalazione certificata di agibilità -Conformità Urbanistica/Edilizia - Conformità Catastale

Agibilità: per cosa viene richiesta

L’ agibilità di una casa o di un edificio in genere, attesta il rispetto di una serie di requisiti di legge riguardanti: • igiene e salubrità • sicurezza • risparmio energetico dello stesso edificio e dei suoi impianti • conformità al progetto presentato.

Agibilità: prima normativa

Fu introdotta dalle leggi sanitarie emanate con il Regio Decreto n. 1265 del 1934, per tutelare la salute delle persone all’interno delle abitazioni. All’epoca consisteva in una autorizzazione per poter abitare la casa, rilasciata solo dopo sopralluogo dell’ufficiale sanitario che avesse accertato la conformità del progetto depositato in Comune e che i muri fossero asciutti e l’aria salubre. Agibilità e abitabilità prima del Testo Unico del 2001 In passato, si faceva per la verità distinzione tra abitabilità (rilasciata per gli edifici di tipo residenziale) e agibilità (rilasciata per gli edifici con altre destinazioni d’uso). L’abitabilità edilizia era legata alla disciplina generale relativa alla stabilità e alla sicurezza dell’immobile, mentre l’agibilità era collegata ai requisiti dell’immobile rispetto alle specifiche destinazioni d’uso. Agibilità e abitabilità DOPO il Testo Unico del 2001 Abitabilità e agibilità edilizia: esiste ancora differenza tra i due termini? La risposta è “no”. Tra i termini abitabilità e agibilità edilizia riferita a un alloggio o a un fabbricato non esiste alcuna rilevante differenza. Il DPR 380/01 sopprime il dualismo agibilità-abitabilità, i cui termini vengono entrambi assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente. Il suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti: • condizioni di sicurezza; • igiene; • salubrità; • risparmio energetico; • impianti installati; La richiesta del certificato deve essere effettuata in caso di: • nuove costruzioni; • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti; Procedimento di rilascio del certificato di agibilità secondo il DPR 380/2001 Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’art. 24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata della seguente documentazione: a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità; b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti; c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all’art. 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico. Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilasciando il certificato di agibilità Entrata in vigore della Segnalazione Certificata di Agibilità Nel 2016 sono stati pubblicati due importanti decreti attuativi della cosiddetta Riforma Madia, ovvero quella della pubblica amministrazione recanti importanti novità in materia edilizia. Si tratta dei seguenti decreti legislativi: • Scia 1, D.lgs. 30 giugno 2016 n. 126 • Scia 2, D.lgs. 25 novembre 2016 n. 222 Tra le novità, particolare importanza riveste l’entrata in vigore di una Segnalazione Certificata di Agibilità introdotta dal decreto Scia 2. La sua introduzione ha determinato la modifica dell’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01). Cos’è la Segnalazione certificata di agibilità? La Segnalazione Certificata di Agibilità è un’attestazione asseverata (ovvero certificata in osservanza delle norme vigenti) da un tecnico abilitato che sostituisce il vecchio Certificato di Agibilità rilasciato dal Comune, permettendo così di semplificare le procedure amministrative e accelerare i tempi per rendere un immobile agibile. A cosa serve la Segnalazione Certificata di Agibilità e come funziona Il documento serve a dichiarare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’intervento realizzato al progetto presentato. Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il soggetto titolare del titolo autorizzativo, anziché presentare al Comune l’istanza per ottenere il certificato, dovrà semplicemente inviare la segnalazione asseverata dal tecnico. L’immobile sarà immediatamente agibile, anche se i Comuni possono effettuare controlli per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati. In mancanza di tale adempimento, il soggetto sarà passibile di una sanzione pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro. In quali casi occorre la Segnalazione Certificata di Agibilità L’agibilità deve essere attestata nei seguenti casi: • nuove costruzioni • ricostruzioni o sopraelevazioni • interventi che possano influire sulle condizioni di agibilità del fabbricato. Resta invariata la possibilità di attestare l’agibilità solo per porzioni di fabbricato o per singole unità immobiliari, vista la recente introduzione del concetto di “agibilità parziale” di un fabbricato. Le condizioni da rispettare sono sempre le stesse, quindi dovranno risultare completate e collaudate le opere strutturali, così come quelle impiantistiche, e completate le opere di urbanizzazione primaria funzionali all’edificio, nonchè gli interventi sulle parti comuni. In quali casi occorre la Segnalazione Certificata di Agibilità Quindi la domanda di modifica certificato di agibilità deve essere presentata nei seguenti casi: • aumento e/o diminuzione dei vani; • accorpamento di Unità Immobiliari; • frazionamento di Unità Immobiliari; • cambi di destinazione d’uso; • demolizione e ricostruzione; • diverse attribuzione di numeri civici; • quando in un edificio privo di Certificato di Agibilità, vengono effettuati lavori a seguito di D.I.A./S.C.I.A./C.I.L.A./C.I.L. e/o permessi di costruire per singole Unità Immobiliari, in questo caso la domanda di rilascio del Certificato di Agibilità deve essere presentata per l’intero edificio e comunque per l’intero contenuto del permesso a costruire / concessione edilizia / licenza edilizia e non per il singolo intervento effettuato con D.I.A./S.C.I.A./C.I.L.A./C.I.L. e/o permesso di costruire. Allegati alla Segnalazione certificata di agibilità La documentazione necessaria da presentare al comune per richiedere il rilascio del certificato di agibilità 2018 è la seguente: • Dichiarazione di conformità, resa da tecnico abilitato, ai sensi dell’art. 4 del DPR 425/94. • Documentazione attestante l’avvenuta iscrizione al catasto dell’immobile. • Collaudo statico con estremi del deposito. • Dichiarazione congiunta sugli isolamenti. • Dichiarazione di conformità degli impianti installati ai sensi della legge 46/90, corredati dagli allegati obbligatori. Allegati alla Segnalazione certificata di agibilità • Dichiarazione sotto forma di perizia giurata, redatta da tecnico abilitato, come previsto dall’art 11 del DM. n. 236 del 14.06.89 relativa al superamento ed eliminazione barriere architettoniche. • Certificato collaudo ascensore • Copia pagamento oneri di urbanizzazione e contributo del costo di costruzione se effettuati in forma rateizzata. • Richiesta attribuzione numero civico. • Per gli Edifici Industriali: Certificazione relativa all’emissione dei fumi nell’atmosfera o Dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale si dichiara che l’edificio non produce emissioni nocive in atmosfera. Allegati alla Segnalazione certificata di agibilità • Atto di proprietà: Se il richiedente del Certificato di Agibilità è diverso dal titolare del permesso di costruire, se trattasi di società di leasing allegare anche il contratto di Leasing. • Dichiarazione sostitutiva di atto notorio sottoscritta dal Richiedente il Certificato di Agibilità: con la quale si dichiara la conformità delle copie dei documenti allegati agli originali in proprio possesso. • Fotocopia di un Documento in corso di validità del dichiarante. • Attestazione di pagamento dei diritti di segreteria. • PeriziaGiurata del tecnico incaricato oltre tre copie della stessa. • Domanda in Bollo oltre tre copie della stessa. Attenzione: nell'istanza di certificato agibilità è necessario elencare tutti gli estremi autorizzativi (Autorizzazioni, Concessioni Edilizie, Permessi di Costruire, D.I.A., SCIA dilizia necessari al reperimento da parte dell’ufficio dei fascicoli corrispondenti al fabbricato oggetto della richiesta. Certificato agibilità immobile costi bollo e diritti Il costo per il rilascio del Certificato di agibilità è determinato dal prezzo di due marche da bollo del valore corrente (una per la domanda e una per il ritiro dell’Agibilità) e dell’importo dei diritti di segreteria (conteggiati per ogni singola unità). Il costo dei diritti di segreteria per uso residenziale variano a seconda delle delibere comunali, pertanto, ogni Comune applica u costo in base a specifiche Tabelle di riferimento: • Costo medio 40,00 euro; • Diritti di segreteria per attività produttive: 150 euro; • 2 marca da bollo da Euro 16,00 euro per la domanda di certificazione di agibilità e una per il ritiro. Per le sole Domande di Modifica del Certificato di Agibilità: • Se la modifica Non comporta aumento di cubatura per la presentazione della nuova domanda si deve allegare il bollettino di c/c di € 150,00 così come previsto dalla Delibera di C.C. n. 68/2010. • Se la modifica Comporta aumento di cubatura, la presentazione della nuova domanda comporta il pagamento: del bollettino di c/c di € 150,00 e del bollettino di c/c relativo alla sola cubatura riferita alla modifica da calcolare compilando la tabella così come previsto dalla Delibera di C.C. n. 68/2010. Il pagamento dei diritti può essere effettuato: tramite bollettino di c/c postale predisposto dall’Ufficio. Tempi rilascio - silenzio e assenso: Essendo un’asseverazione il certificato di Agibilità si ha subito ma il Comune entro 30 giorni deve verificare la seguente documentazione: • certificato di collaudo statico; • certificato del competente ufficio tecnico della regione, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche; • tutta la documentazione presentata; • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Trascorsi i 30 giorni, con il Silenzio/Assenso, l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’ASL. In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni. Abitabilità Immobile: validità, verifica e controlli: Le verifiche per il rilascio dei Certificati di Agibilità, vengono effettuate mediante procedura informatica di sorteggio a campione, con una percentuale del 5% dei certificati rilasciati nel mese precedente. Tale procedura di verifica si conclude con un provvedimento di: conferma del Certificato di Agibilità, sospensione del Certificato di Agibilità o revoca del Certificato di Agibilità. Agibilità Immobile validità certificato: La Validità del documento è illimitata, fatta eccezioni di eventuali variazioni della struttura o di dati che riguardano la persona. Sanzioni per omessa presentazione domanda agibilità • La domanda di rilascio del Certificato di Agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, l’omessa presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro (art. 24 c. 3 D.P.R. n. 380/2001), ovvero, la misura della multa dipende dai giorni intercorsi dalla fine dei lavori all’effettiva richiesta del certificato: • dal 16° giorno al 30° giorno dall’ultimazione dei lavori la sanzione da corrispondere è pari ad € 77,00 • dal 31° giorno al 60° giorno dall’ultimazione dei lavori la sanzione da corrispondere è pari ad € 232,00 • oltre il 61° giorno dall’ultimazione dei lavori la sanzione da corrispondere è pari ad € 464,00 La sanzione amministrativa pecuniaria prevista dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001 viene notificata ai richiedenti dall’Ufficio successivamente alla presentazione della domanda. Certificato di agibilità compravendita di un Immobile: La compravendita di un immobile, appartamento, garage, box, casa, ufficio privo dell’agibilità non è ritenuta, dalla normativa vigente, come illecito ma può costituire per chi acquista una casa motivo di risoluzione del contratto qualora il venditore ne abbia dichiarato l’agibilità o l’impegno ad ottenere il relativo rilascio. Se invece si decide di vendere un immobile dichiaratamente privo del certificato di agibilità, è necessario regolare i rapporti tra le parti e i relativi oneri, già in occasione della stipula del preliminare. Modulo richiesta Agibilità nel Comune di Milano I moduli CILA e SCIA per AGIBILITA’ Il modulo della CILA e quello della SCIA per Agibilità raccolgono in un unico documento le dichiarazioni del titolare, l’ asseverazione del tecnico e la lista di controllo (quadro riepilogativo). Il modulo della SCIA per Agibilità può essere utilizzato anche come comunicazione di fine lavori. http://www.comune.milano.it/wps/portal/ist/it/servizi/territorio/Sportello_U nico_edilizia/Pratiche_edilizie/Modulistica_edilizia_e_documenti Modulo segnalazione certificata per l’agibilità Cosa cambia tra il Certificato di Agibilità e la Segnalazione Certificata di Agibilità La Segnalazione certificata di agibilità aumenta ulteriormente il carico di responsabilità per il tecnico, le cui dichiarazioni vanno a sostituire i controlli preventivi che dovrebbero essere effettuati dal Comune e che invece verranno svolti solo in una fase successiva e magari a campione. Tale assunzione di responsabilità, che può essere accolta favorevolmente dai committenti, comporta però un grande impegno da parte del professionista che, in caso di errori, può incorrere in pesanti sanzioni disciplinari e penali. Differenze del procedimento tra certificato di agibilità e segnalazione certificata di agibilità PROCEDIMENTO CERTIFICATO DI AGIBILITA’ Prima, l’iter di rilascio del Certificato di agibilità era il seguente: • Presentazione richiesta di rilascio del Certificato entro 15gg dalla comunicazione di Fine Lavori corredata da tutta la documentazione impiantistica, strutturale e catastale inerente l’immobile. • Rilascio del Certificato di Agibilità da parte dell’Ufficio Pubblico entro 30giorni oppure comunicazione con richiesta di integrazioni o documenti mancanti. PROCEDIMENTO SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA’ Il nuovo iter è: • Presentazione Segnalazione Certificata di Agibilità entro 15gg dalla comunicazione di Fine Lavori corredata da tutta la documentazione impiantistica, strutturale e catastale inerente l’immobile. • 30 giorni di tempo per il controllo della documentazione da parte dell’Ufficio Preposto ed eventualmente richiedere integrazioni o precisazioni. Cosa Succede in Mancanza del Certificato di Agibilità? E’ necessario distinguere due casi: • la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità • la stipula di un contatto di locazione in mancanza della segnalazione certificata di agibilità Se se il costruttore di un immobile, hai l’obbligo di presentare la segnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni dal termine dei lavori. Se non hai richiesto il certificato di agibilità, sei tenuto al pagamento di una sanzione dai 77 ai 464 Euro. Se sei il locatore, ovvero il proprietario, di un immobile che intendi affittare, e non hai il certificato di agibilità, i principi da seguire sono stati determinati dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011: • la mancanza del certificato di agibilità giustifica la risoluzione del contratto di locazione • se il conduttore, alla data di conclusione del contratto, era a conoscenza della mancanza del certificato di locazione il contratto di locazione resta valido Cosa Succede in Mancanza del Certificato di Agibilità? Il contratto di locazione continua ad essere valido anche nei due seguenti casi: • alla stipula del contratto, il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile – ad esempio non dichiarando in che modo voleva utilizzare i locali, o rendendo nota la sua volontà di accettare l’immobile nello stato in cui si trovava • il conduttore esegue di fatto le sue attività all’interno dei locali, malgrado la mancanza del certificato In questi ultimi due casi, devi ricordare che il conduttore ha diritto di presentare la domanda di risoluzione del contratto di locazione solo nel caso in cui il Comune abbia dichiarato lo stato di inagibilità dell’immobile. CONFORMITÀ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE DI UN IMMOBILE Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato. Regolarità urbanistica Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’ Edilizia DPR 380/01). • La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia). I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni: • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150 • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10 • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01 • I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanisticoedilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003. • Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d'impianto del 1939-1940 Come si verifica la conformità Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. Quando è necessaria? • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquisto perchè se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile. • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione. • Per richiedere un mutuo. Principali cause di non regolarità • Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità: • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso. • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari. Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto. Differenza tra regolarità urbanistica e catastale • Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse. • Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati. • Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell'immobile. Questa è la regolarità "più importante" che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di "ristrutturazione". Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune. Rogito e conformità urbanistica • Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi: • Nell'atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l'immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire. • Tuttavia se l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali. • In caso di modifiche importanti dell'immobile (ricadenti nella cosiddetta "ristrutturazione pesante" Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione e ricostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità.

• In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel rogito la concessione in sanatoria. • In caso di minime modifiche dell'immobile non andrà obbligatoriamente menzionato (anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIL, etc) è stata utilizzata per fare i lavori.

autore : Annalisa Ing. Fazio

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