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  • Immagine del redattoreFrancesco Russo

La vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà, meglio nota come patto di riservato dominio, è un’istituzione giuridica di grande rilevanza, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile italiano.

Questa forma di compravendita si distingue per alcune sue peculiarità, soprattutto nella gestione del pagamento e nella trasferimento della proprietà.

Sommario

Le caratteristiche principali

Con la vendita con riserva di proprietà in primo luogo, il pagamento del prezzo avviene a rate, anziché in un unico versamento al momento della firma.

Questo consente una maggiore flessibilità finanziaria per l’acquirente. Tuttavia, è fondamentale notare che la proprietà dell’immobile passa al compratore non al momento della firma, ma solo dopo il pagamento dell’ultima rata, in linea con il prezzo concordato.

Secondo uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato, tale modalità contrattuale presenta specificità anche dal punto di vista fiscale, che merita di essere esaminata con attenzione.

Un aspetto fondamentale da considerare è che, nonostante l’acquirente diventi proprietario solo dopo il pagamento dell’ultima rata, assume tutti i rischi relativi alla proprietà sin dal momento della consegna. Ciò significa che ogni responsabilità legata all’immobile, compresi eventuali danni o oneri, ricade sull’acquirente dal giorno della consegna, come stabilito dal codice civile.

Per salvaguardare gli interessi del venditore, la legge stabilisce che il diritto di proprietà sull’immobile rimanga in capo a quest’ultimo fino al completo pagamento del prezzo. Questa disposizione assicura una tutela adeguata al venditore, che mantiene un controllo legale sull’immobile fino alla conclusione effettiva della transazione.

La vendita con riserva di proprietà presenta peculiarità anche sotto il profilo fiscale.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, il contratto è soggetto a tassazione sin dall’origine, indipendentemente dalla presenza della clausola di riserva. Questo implica che l’acquirente debba versare l’intera imposta di registro come in un normale contratto di vendita.

Agevolazioni fiscali per l’acquisto della Prima Casa

Interessante è la possibilità di applicare l’agevolazione “prima casa” anche ai contratti di vendita con riserva di proprietà.

Per godere di questa agevolazione, è necessario che al momento della stipula siano soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla normativa vigente. Le condizioni includono, tra le altre, la localizzazione dell’immobile nel comune di residenza o di attività dell’acquirente e, in caso di trasferimento, la dichiarazione dell’intenzione di stabilire la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi.

Quest’agevolazione permette una notevole riduzione dell’imposta di registro, passando dal 9% al 2%.

Anche per quanto riguarda l’IVA, la vendita con riserva di proprietà presenta aspetti specifici. La vendita si considera effettuata al momento della stipula del contratto, e non al pagamento dell’ultima rata.

Questo implica che per l’IVA, come per l’imposta di registro, la tassazione avviene immediatamente, applicando le regole ordinarie per i beni immobili.

Considerazioni finali

La vendita con riserva di proprietà si rivela un’opzione estremamente vantaggiosa e flessibile, non solo per l’acquirente, che può gestire in modo più agevole il proprio flusso di cassa, ma anche per il venditore, che conserva un controllo legale sull’immobile fino al completo pagamento del prezzo.

L’aspetto più interessante di questa modalità di compravendita è la possibilità di combinare la flessibilità di pagamento con le agevolazioni fiscali, soprattutto per l’acquisto della prima casa.

L’agevolazione “prima casa”, applicabile anche ai contratti di vendita con riserva di proprietà, offre un’opportunità significativa di risparmio fiscale. Questo beneficio permette agli acquirenti di ridurre notevolmente le imposte legate all’acquisto, rendendo la vendita con riserva di proprietà una scelta ancora più conveniente per chi sta acquistando la sua prima abitazione.

In conclusione, la vendita con riserva di proprietà rappresenta una soluzione innovativa e strategica nel mercato immobiliare, fornendo vantaggi sia per venditori che per acquirenti, e giocando un ruolo chiave nell’acquisto della prima casa. Con una comprensione approfondita delle sue implicazioni legali e fiscali, questa modalità di vendita può trasformarsi in un potente strumento per navigare con successo il complesso mondo degli investimenti immobiliari.

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