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  • Francesco Russo

L’amministratore di condominio può agire nei confronti del conduttore per gli oneri condominiali ?

L’amministratore di condominio può agire nei confronti del conduttore per gli oneri condominiali insoluti ?


Secondo il Tribunale di Parma - II sez. civ. – sentenza del 23- 01- 2019 solo il condomino-locatore è obbligato a corrispondere al condominio la quota delle spese condominiali accessorie.

Di conseguenza il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l’amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi (locatori) e non degli inquilini.

Il conduttore non è quindi obbligato per le spese condominiali nei confronti dell’amministratore del condominio. E’ comunque tenuto a risponderne contrattualmente nei confronti del locatore, che è obbligato, per suo conto.

Cosa può fare quindi il locatore se il conduttore non paga gli oneri condominiali?

Il proprietario locatore può rivalersi nei confronti del conduttore, dopo aver provveduto ad anticipare le spese all’amministratore di condominio.

Non può agire in giudizio, in nome proprio, per esigere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato.

Trascorsi due mesi dalla richiesta senza che il conduttore abbia provveduto al pagamento sarà solo il locatore che potrà agire secondo le regole generali per l’adempimento o per la risoluzione (art. 9, l. 392/1978).

Il locatore può anche intraprendere la procedura di sfratto per morosità anche con riferimento al mancato pagamento degli oneri accessori, come affermato anche dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 377/1988.

|NB: Il termine di prescrizione di questo debito a decorrere dal 22.12.2008 è di cinque anni. Questo perché l’art. 6, ult. co., L. 22.12.1973, n. 841, che prevedeva il termine di prescrizione di due anni, è stato abrogato dal d.l. n. 112/2008 (c.d. decreto Calderoli «taglia-leggi»), convertito nella legge n. 133/2008.

Il termine quinquennale di prescrizione decorre dalla data in cui l’assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini, dal momento che è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del condomino nei confronti del conduttore (Cass. civ., sez. III, 27/11/1989, n. 5160).

Ecco perché è fondamentale per il locatore, tutelare il contratto di affitto con misure che includano il pagamento degli oneri condominiali.

Il solo deposito cauzionale raramente è sufficiente a coprire canoni scaduti, oneri condominiali non corrisposti, spese legali e danni all’immobile.

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