Cosa succede se il venditore o l’acquirente non rispettano il contratto preliminare?
Comprare o vendere una casa non è mai un affare semplice ed immediato. Le parti vi arrivano a seguito di numerose e spesso travagliate trattative.
Capita anche che dopo aver raggiunto un accordo ed averlo trascritto in un compromesso, una delle parti decida di non rispettare più quel compromesso costringendo l’altra parte a fare i conti con una situazione ben diversa da quella che si aspettava con la firma del contratto definitivo.
Cosa succede se il venditore o l’acquirente non rispettano il contratto preliminare?
Il contratto preliminare comunemente chiamato compromesso è l’accordo tra due parti con cui l’una, il promissario venditore, si impegna a vendere e l’altra, il promissario acquirente, ad acquistare un immobile.
Con il preliminare le parti si impegnano a trasferire la proprietà dell’immobile entro un termine fissato nel compromesso. Il preliminare non deve necessariamente essere redatto davanti al notaio, l’importante che sia un documento scritto, una scrittura privata.
Con il definitivo, invece, le parti innanzi al notaio firmano l’atto di vendita con il quale si trasferisce la proprietà dell’immobile.
Cosa succede se il promissario venditore non rispetta il preliminare
Se il venditore non vuole andare più dal notaio per firmare l’atto di vendita, l’acquirente può:
-chiedere la risoluzione del contratto, svincolandosi dal contratto. All’acquirente è dovuto anche il risarcimento del danno se riesce a dimostrare di aver subito una perdita patrimoniale.
-chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. L’acquirente chiede al Tribunale che con sentenza provveda a trasferire la proprietà dell’immobile senza la collaborazione del venditore. L’acquirente dovrà versare il residuo del prezzo detratti gli acconti che ha eventualmente già versato.
Cosa succede se il promissario acquirente non rispetta il preliminare
Se questa volta è l’acquirente a non voler più acquistare, anche il venditore potrà richiedere la risoluzione del contratto svincolandosi dal preliminare oppure far trasferire coattivamente la proprietà.
In entrambe le circostanze sarà il Tribunale con sentenza a decidere.
Cosa succede alla caparra confirmatoria versata
Se la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente, l’altra può recedere dal preliminare trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra.
Al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra.
In ogni caso la parte può esigere l’ulteriore risarcimento del danno, se riesce a dimostrarlo.
Altre volte, le parti pattuiscono una forma di caparra cd. penitenziale che svolge appunto quale corrispettivo del recesso.
La parte che recede dal preliminare perde la caparra versata oppure deve restituire il doppio di quella ricevuta. A differenza della confirmatoria per la penitenziale non è dovuto alcun tipo risarcimento.
fonte : proiezioni di borsa
Francesco Russo Immobiliare
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