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CIN, obbligo di SCIA e cedolare secca al 26%. Tutte le novità del 2024 per gli affitti brevi



Tante le novità introdotte sulle locazioni brevi e per finalità turistiche. Sanzioni per chi non rispetta le nuove regole


Il “Decreto Anticipi” (Decreto-legge 18/10/2023, n. 145, convertito in Legge 15/12/2023 n. 191), introduce importanti novità nel settore degli affitti brevi, che avranno importanti effetti per inquilini/consumatori e proprietari di immobili, ma anche per le grandi piattaforme di intermediazione, come Airbnb, Booking e altri.

Le novità introdotte dal Decreto Anticipi

L’art. 13-ter del Decreto Anticipi prevede le seguenti novità:

  1. Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

  2. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.

  3. Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. Introdotto inoltre l’obbligo di SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione

  4. Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).

Codice Identificativo Nazionale

Il CIN non è una novità assoluta. Già prima del Decreto Anticipi era previsto da diverse leggi regionali. Ora diventa obbligatorio e univoco su tutto il territorio nazionale, per tracciare tutti i proprietari di strutture abitative in affitto breve. Il codice identificativo nazionale, oltre ad essere uno strumento di tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, mira anche a contrastare le forme irregolari di ospitalità e il fenomeno dell’evasione fiscale. 

Il codice sarà assegnato dal Ministero del Turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte di chi concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (sottoscritti ai sensi dell'art. 4, D.L. n. 50/2017), ovvero del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera.

È prevista una particolare procedura di “ricodificazione” per le regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano che hanno attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.

Ai sensi del comma 3 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti richiesti dallo stesso articolo 13-ter.

È obbligatorio esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento in affitto; è obbligatorio inoltre indicare il CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, anche online.

L’assenza del CIN sarà punita con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. La mancata esposizione e indicazione verrà invece punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale fosse accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare.

Tempi di entrata in vigore del CIN

L’entrata in vigore delle nuove norme non sarà immediata. Le disposizioni richiedono ulteriori interventi del Governo. Infatti, entro 30 giorni dall’entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali per la ricodificazione e/o assegnazione del nuovo CIN nazionale.

Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l’assegnazione del CIN.

Obblighi di sicurezza

Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o con locazioni brevi (stipulate ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017), gestite nelle forme imprenditoriali, devono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

L’assenza di tali requisiti sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Anche questo nuovo obbligo non è immediato. Entrerà in vigore, infatti, entro 60 giorni della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'avviso attestante l'entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l'assegnazione del CIN.

Obbligo di SCIA

È previsto infine che chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l'attività di locazione per finalità turistiche o locazioni brevi, in forma imprenditoriale, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l'attività. L’assenza di tale segnalazione sarà punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

La cedolare secca al 26%

Anche la Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio, introduce importanti novità per le locazioni brevi.

In dettaglio, è stata aumenta dal 21 al 26 per cento l'aliquota di imposta in forma di cedolare secca, applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.

Inoltre, la stessa norma 2024 ha modificato l’articolo 4, comma 5-bis, del Dl 50/2017 in tema di obblighi previsti per le locazioni brevi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari.

Nel dettaglio, si prevede che, per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta venga operata a titolo di acconto.

Infine, si modificano le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall'Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell'Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Di fatto si distinguono quattro categorie:

  • intermediari non residenti con stabile organizzazione in Italia.

  • intermediari residenti nell’Ue privi di stabile organizzazione in Italia.

  • intermediari residenti fuori dall’Ue con stabile organizzazione in uno Stato Ue.

  • intermediari residenti fuori dall’Ue privi di stabile organizzazione in uno Stato Ue.

Giuseppe Nuzzo (Collaboratore di idealista news)

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