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  • Francesco Russo

Nuda proprietà ed usufrutto: cosa cambia?

La nuda proprietà e l’usufrutto sono due cose differenti, anche se spesso si accompagnano. Facciamo il punto della situazione per capire come funzionano.


L’usufrutto è un diretto reale di godimento disciplinato dal nostro ordinamento, disciplinato dagli articoli 978 e 1020. La nuda proprietà si riferisce al possedimento di un immobile al quale è combinato un diritto reale di godimento. Vediamo meglio nel dettaglio i due concetti, che sembrano difficili, ma non lo sono. Infatti, ormai sono molto applicati nelle contrattazione immobiliari. Nuda proprietà ed usufrutto: facciamo un semplice esempio Per spiegare i due concetti, facciamo un semplice esempio. Vi è mai capitato di sentire l’espressione: "Ho comprato la nuda proprietà di un bene"? Ecco vuol dire che la persona ha comprato la casa, ma non sarà lui a poterlo godere subito. All’interno, infatti vi è l’usufruttuario, colui che ha il diritto a viverci. Solo alla sua morte, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungeranno e il proprietario potrà godere del proprio bene. Ma ovviamente a questo limite corrisponde una forte diminuzione del prezzo di vendita A questo punto l’aspetto principale da valutare è la vita dell’usufruttuario. Più l’acquirente dovrà aspettare per appropriarsi della casa, meno la pagherà. Ma come si calcola la nuda proprietà? Prima di ogni cosa occorre definire il valore commerciale dell’immobile. A questo verrà applicato un coefficiente in relazione all’età dell’usufruttuario e alla sua aspettativa di vita. Nuda proprietà ed usufrutto: i vantaggi del compratore e del venditore Il venditore può avere un vantaggio dalla vendita della nuda proprietà. Infatti, vendendo la proprietà del bene, può realizzare subito una disponibilità monetaria. Ma non solo, gli resta la possibilità di godere del bene per tutta la sua vita. Fino a quel momento nessuno potrà «buttarlo fuori» di casa. Anche l’acquirente può trarre vantaggio da questa operazione. Infatti, avere il vantaggio di comprare

un immobile ad un prezzo inferiore, non è cosa da poco. Inoltre, oltre a ciò va decurtato il calcolo dell’usufrutto, nella prospettiva di utilizzo del bene, acquistando con la fine dell’usufrutto la piena proprietà del bene. Nuda proprietà ed usufrutto: chi paga e spese? Tutte le spese rimangono a carico dell’usufruttuario. Di conseguenza, le spese condominiali, la manutenzione e la custodia rimangono in capo all’usufruttuario. Mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Ad esempio, la struttura, la sostanza e la destinazione della casa. Come si calcola l’usufrutto? I valori dell’usufrutto e della nuda proprietà di calcolano prendendo in esame due aspetti. Si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0.01%) e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario. Per differenza algebrica, si ottiene la nuda proprietà Dopo di ciò si applicano al valore della piena proprietà due percentuali, esistono schemi con combinano percentuali ed età. Relative all’usufrutto ed alla nuda proprietà, vengono determinati i valori in base all’età del beneficiario. Comunque sia, per il calcolo corretto è sempre meglio affidarsi ad un esperto del settore.

autore: Francesca Cavaleri

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