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  • Francesco Russo

Vendita di un immobile con riserva di proprietà: come funziona

E’ possibile vendere un bene immobile consentendo al venditore di mantenere sullo stesso una riserva di proprietà? In contemporanea è possibile che accanto alla riserva di dominio sia consentita al compratore un acquisto a rate?


La vendita di un bene immobile può essere effettuata in una pluralità di soluzioni prefigurate dal nostro codice civile. In particolare modo, l’istituto più in voga in materia di compravendita immobiliare è quello della vendita con riserva di proprietà o di dominio e cessione del diritto reale a rate. Tale tipo di compravendita consente all’acquirente di entrare in possesso della casa prima del trasferimento del diritto reale di proprietà al momento del contratto definitivo, pagando a rate il prezzo di vendita. Il venditore, di contro, conserva una riserva di proprietà sul bene qualora l’acquirente non ottemperi al pagamento anche di una sola rata. Vendita con riserva di proprietà: cos’è

  • Chi si assume i rischi per trasferimento dell’immobile

  • Vantaggi

  • Clausola di riserva di dominio: cos’è

  • L’acquirente non paga alcune rate del prezzo: cosa si verifica?

  • Acquirente muore prima di aver pagato l’ultima: conseguenze

Vendita con riserva di proprietà: cos’è La vendita con riserva di proprietà è un contratto di cessione del diritto reale sul bene immobile molto vantaggioso per chi cede. Il bene oggetto del contratto sarà consegnato immediatamente a fronte di un prezzo con frazionato in comode rate diluite nel tempo. Con tale contratto, l’acquirente entra subito in possesso di un bene immobile godendo e disponendo dello stesso fino al momento della stipula del contratto. Chi si assume i rischi per trasferimento dell’immobile Con il trasferimento dell’immobile prima della definizione del contratto di compravendita, l’acquirente prima del tempo esercita il possesso sulla cosa ma non è ancora il proprietario: lo sarà al momento del pagamento dell’ultima rata corrispettiva del prezzo. Vantaggi I vantaggi derivanti da tale formula di compravendita sono innumerevoli per chi acquista. Quest’ultimo potrà godere del bene prima ancora del trasferimento e senza dover pagare in un’unica soluzione il prezzo. Tuttavia fino al momento del trasferimento del bene che si perfeziona con il pagamento del prezzo da parte dell’acquirente, il venditore si riserva il dominio ovvero la proprietà sullo stesso qualora il prezzo non venga interamente pagato. Clausola di riserva di dominio: cos’è La clausola di dominio comporta l’inefficacia del contratto ed il rientro del bene nelle mani del venditore se il compratore non paghi interamente il prezzo. Tale clausola va apposta e pattuita contestualmente alla vendita pena l’inefficacia e può risultare anche da patto separato. L’acquirente non paga alcune rate del prezzo: cosa si verifica? Se l’acquirente non corrisponde delle rate o una rata pari ad 1/8 del prezzo complessivo del bene, sarà considerato inadempiente ed il venditore otterrà la risoluzione del contratto. Ogni patto differente è nullo allo stesso modo della clausola che non preveda la risoluzione del vincolo per omesso pagamento di una rata di valore inferiore all’ottava parte del prezzo di acquisto. Va da sè che in caso di inadempimento del pagamento di più rate, il venditore sia sempre legittimato a chiedere la risoluzione del contratto di vendita. Nel caso di inadempimento al pagamento delle rate, il venditore avrà obbligo di restituire le somme ottenute ma potrà agire per ricevere quanto equamente spettante per il deterioramento del bene immobile ed il conseguente risarcimento del danno subito. Acquirente muore prima di aver pagato l’ultima: conseguenze Se il compratore muore prima di aver pagato l’ultima rata prefigurata per il trasferimento, il contratto di vendita con riserva di proprietà non si perfeziona, pertanto il bene rientrerà di diritto nel patrimonio del venditore e non potrà essere assunto nella massa ereditaria dell’acquirente. fonte :

Avv. Ennio Carabelli


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