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  • Francesco Russo

L'assenza del certificato di agibilità nella compravendita immobiliare

Il certificato di agibilità (e, a far data dal 30 giugno 2017, la segnalazione certificata di agibilità), sotto il profilo civilistico, influisce sull’attitudine del bene immobile ad assolvere la funzione economico-sociale sua propria. Il certificato di agibilità attesta in sostanza la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

La sussistenza e la materiale disponibilità della certificazione di agibilità consente, infatti, al compratore di poter verificare se l’immobile oggetto di interesse rispetta le condizioni indicate dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia e se lo stesso sia idoneo ad essere utilizzato conformemente agli scopi ai quali è destinato, posto che, come affermato più volte dalla giurisprudenza,

“L’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità, la stipula del definitivo può sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall’inerzia del Comune al rilascio del documento. Infatti, l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477, comma 3, c.c. e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia” Cass., Sez. II, 8 febbraio 2016, n. 2438.

“Nella vendita di un bene destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene oggetto della compravendita, poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale e di conseguenza sulla sua commerciabilità. Qualora in un contratto di vendita di un immobile, l’onere dell’ottenimento del certificato di abitabilità sia stato assunto contrattualmente dall’alienante, questi in caso di inadempimento, è tenuto al risarcimento dei danni a favore dell’acquirente non rilevando al fine della liberazione da tale obbligo né la circostanza della realizzazione dell’immobile in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, né il fatto che il mancato rilascio della licenza sia correlato ad inerzia colpevole della P.A.” Corte appello Catania sez. II, 10/02/2020, n.352

“In tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.” Tribunale Salerno sez. II, 09/12/2019, n. 3898.

Alla luce di quanto sopra ci si chiede pertanto se la mancanza della certificazione di agibilità nel momento in cui si perfeziona il trasferimento dell’immobile incida sulla validità o meno dell’atto posto in essere. In merito a questa legittima domanda è necessario evidenziare che all’interno dell’ordinamento non v’è alcuna disposizione normativa che qualifichi la certificazione di agibilità in termini di requisito di validità del negozio di trasferimento del bene.

Ne deriva che deve escludersi la conseguenza per cui l’atto di trasferimento della proprietà, pur in assoluta mancanza della certificazione di agibilità, possa ritenersi nullo ai sensi dell’art. 1418 c.c. ai sensi del quale: “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa [1343], l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346” (..)

In sintesi, richiamando quanto chiarito dalla Corte di Cassazione, “(…) la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l’inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi” Cass., Sez. II, 8 febbraio 2016, n. 2438 .

Per quanto attiene al profilo della validità ed efficacia del contratto, il Testo Unico dell’Edilizia, non richiede infatti di menzionare il certificato di agibilità a pena di nullità, a differenza di quanto è previsto, invece, per i titoli edilizi abilitativi, tanto è vero che l’art. 24, co. 3, del D.P.R. 380/2001, dispone soltanto che “la mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464”.

In considerazione di quanto sopra si può concludere che la problematica del certificato di agibilità è rimesso all’autonomia contrattuale delle parti. Il compratore potrebbe anche decidere di accettare ed acquistare un immobile privo di tale certificato, ma tuttvia “il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio ( totale difformità, materiale o giuridica, del bene consegnato, e la sua conseguente inidoneità a svolgere la funzione economico sociale che sarebbe propria del bene) , adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.” Cass., Sez. II, 14 gennaio 2014, n. 629

Ne diriva che già in fase di proposta di acquisto e/o contratto preliminare emerga la presenza o meno del medesimo certificato al fine di non introdurre la trattative nel campo delle inadempienze.

fonte : Studio Legale MAuro, Milano


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