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  • Francesco Russo

Contratto di locazione di una stanza, quale scegliere e come fare

Per poter scegliere quale può essere il migliore contratto di locazione che si può fare per una stanza, è importante avere ben chiaro quali sono le possibilità a disposizione e cosa prevedono. Ma anche in che modo effettuare la registrazione.

Volendo affittare una stanza di un appartamento, quali contratti di locazione possono essere fatti?

“Nel caso di un affitto di una porzione d’immobile, così come se si mettesse in affitto l’intero immobile, si possono scegliere diversi tipi di contratti abitativi, a seconda delle esigenze di una e dell’altra parte:

  • Contratto libero di 4 anni + 4

  • Contratto a canone concordato di 3 anni + 2

  • Contratto transitorio di durata massima di 18 mesi

  • Contratto per studente universitario fuori sede con durata massima di 36 mesi

In più per l’affitto di una sola porzione, si potrebbe prendere in considerazione il contratto di posto letto”.

Come funzionano e cosa comportano questi diversi contratti?

“Proviamo ad analizzarli brevemente:

Contratto libero di 4 anni + 4: è stato il principale contratto introdotto dalla legge di riforma delle locazioni abitative, la 431/98, che di fatto escludeva i vecchi contratti equo canone, andando a lasciare la libertà alle parti di scegliere il canone da applicare e inserendo solo alcune restrizioni, la principale quella della durata, minima di 4 anni con rinnovo dello stesso periodo. Rispetto a questo, però, preciso che il vincolo dei 4 anni vale strettamente per il proprietario, mentre l’inquilino ha sempre possibilità di disdire il contratto anticipatamente, per gravi motivi con sei mesi di preavviso o, se inserito in contratto, anche con un preavviso più breve e/o senza gravi motivi. Le altre pattuizioni sono abbastanza libere, non è mai possibile, invece, prevede mai aumenti del canone oltre all’eventuale aggiornamento Istat, se riportato in contratto e se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

Contratto a canone concordato di 3 anni + 2: è il contratto oggi sempre più usato che prevede però una limitazione rispetto al canone da chiedere, che va calcolato sulla base degli accordi territoriali siglati a livello locale dalle principali associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari. Una di queste associazioni deve vidimare il contratto perché questo possa essere valido e dare diritto al proprietario ad accedere alle agevolazioni fiscali previste. Nel caso di affitto di una porzione di immobile dovrà tenere conto nel calcolo del canone dei mq concessi in esclusiva e della percentuale degli spazi concessi in comune. In questo caso parliamo di durata più breve rispetto al contratto libero e vale sempre la possibilità per l’inquilino di poter andare via prima delle scadenze.

Contratto transitorio di durata massima di 18 mesi: i contratti brevi sono quelli che attirano maggiormente l’attenzione di proprietari quanto di inquilini. Il contratto transitorio prevede una durata massima di 18 mesi, ma richiede, per essere valido, che ci siano reali e documentabili motivazioni di transitorietà di una o dell’altra parte. Quindi la motivazione più diffusa potrebbe essere quella di un lavoratore con contratto a tempo determinato o di un proprietario che deve poi ristrutturare il bene o venderlo. Se l’immobile oggetto del contratto transitorio si trova in un’area metropolitana o in un comune ad alta tensione abitava, valgono le regole del contratto concordato, con calcolo del canone sulla base dei valori degli accordi territoriali e vidimazione per accedere alle agevolazioni fiscali. Attenzione: la particolarità principale di questo contratto tanto richiesto è che non è rinnovabile, quindi dovrebbe esaurirsi nel tempo individuato in cui sussiste l’esigenza transitoria.

Contratto per studente universitario fuori sede con durata massima di 36 mesi: forse questo potrebbe essere il contratto più richiesto nel caso di affitto di una sola stanza. In questo caso la condizione fondamentale è che l’inquilino sia uno studente iscritto ad un corso universitario o master, specializzazione. Come per il transitorio se la casa è in una città o comune ad alta tensione abitativa il canone va calcolato tenendo conto dei relativi accordi territoriali. Per la durata in questo caso è prevista un minimo di 6 mesi e massimo 36 mesi, con uguale periodo di rinnovo automatico, prima del quale il proprietario non potrebbe dare disdetta.

Contratto posto letto: diversamente dagli altri contratti è un accordo che esula dalla legge 431/98 e i cui accordi fanno riferimento direttamente agli articoli del codice civile relativi alla locazione (dal 1571 a seguire). Si tratta fondamentalmente di un contratto completamente libero, in cui posso valutare la durata, il periodo di rinnovo, le modalità di disdetta e naturalmente valutare un canone libero. La condizione, però per poter stipulare un posto letto è che il proprietario di questo immobile abiti nella stessa casa e quindi conceda una stanza in esclusiva, più i servizi in comune; oppure che per lo stesso immobile ci sia per una porzione d’immobile un contratto principale (uno di quelli analizzati sopra) e che quindi una stanza venga poi concessa con contratto posto letto. In sostanza, non è possibile prevedere tanti e solo contratti di posto letto per uno stesso immobile (come fosse un affittacamere in sostanza)”.

Quali sono i contratti più utilizzati e perché?

“I contratti più usati nel caso di una stanza sono quello transitorio, perché legato proprio all’idea che si tratti di una situazione transitoria, e quello per studenti universitari, che sono il target di inquilini che più facilmente condividono gli spazi e le spese con altri inquilini”.

Come funziona, di norma, la registrazione di un contratto di affitto?

“I contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni vanno obbligatoriamente registrati, entro 30 giorni dalla loro stipula. La registrazione dei contratti stipulati per mezzo di un professionista, ovvero di un’agenzia immobiliare, avviene per via telematica, con modello Rli on line. La registrazione, in ogni caso, è un obbligo che ricade solidamente sul proprietario e sull’inquilino. Se il proprietario opta per il regime di cedolare secca, rimane l’obbligo di registrazione, ma non si dovranno versare l’imposta di registro e marche da bollo. L’imposta di registro, in caso di regime Irpef, si calcola come 2% sul canone annuo, con un primo versamento minimo di 67 euro; in caso di contratti a canone concordato l’imposta si calcola come 2% sul 70% del canone annuo”.

autore: Stefania Giudice


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