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  • Francesco Russo

Acquisto immobile pignorato prima dell’asta

Possibili problemi per chi compra una casa ipoteca e sottoposta a pignoramento: come tutelarsi.

I migliori affari immobiliari si fanno alle aste giudiziarie o quando c’è urgenza di vendere (magari per sopraggiunte esigenze economiche o perché, dopo anni di tentativi, l’appartamento non è stato ancora piazzato).

Non di rado, è possibile trovare anche case su cui è in corso una procedura esecutiva. In tale ipotesi, il venditore – con l’accordo del creditore – avvia delle trattative private per spuntare un prezzo superiore a quello realizzabile con l’asta giudiziaria.

In ipotesi del genere, chi compra deve prestare attenzione a diversi fattori; la procedura deve avvenire sotto la guida di un notaio o di un giudice che dovrà ordinare la cancellazione dell’ipoteca e, contestualmente, disporre la chiusura del pignoramento. Ciò ovviamente è possibile a condizione che non sia intervenuta già l’aggiudicazione del bene. Vediamo meglio come avviene l’acquisto di un immobile pignorato prima dell’asta, quali sono i passaggi da seguire e quali precauzioni è necessario osservare.

In questa guida, ti spiegheremo come vendere e come comprare casa nonostante sia già in corso un pignoramento immobiliare.

Indice

1 Si può vendere una casa pignorata?

2 Conviene comprare una casa pignorata?

3 Come vendere e comprare una casa pignorata

4 Compravendita in udienza

5 In udienza, si procede al rogito notarile.



Si può vendere una casa pignorata?

In teoria, è possibile vendere un immobile su cui grava una procedura di pignoramento, ma a patto che il debitore (che resta proprietario del bene finché questo non viene aggiudicato) agisca con il consenso del creditore. Quest’ultimo dovrà rinunciare, al momento della vendita, all’ipoteca e al pignoramento (la procedura dovrà quindi essere estinta con una istanza in tribunale). Se così non fosse, il terzo acquirente non potrebbe opporre il proprio contratto al creditore. Si tratta comunque di un’ipotesi più teorica che pratica visto che difficilmente un notaio si presterebbe a rogare un atto di compravendita su un bene pignorato se prima non ha ricevuto rassicurazioni dal creditore.

In buona sostanza, la vendita di una casa pignorata è una procedura che si compie “a tre”: da un lato l’acquirente versa il prezzo al venditore, dall’altro lato quest’ultimo gira una parte del corrispettivo al creditore ad estinzione del proprio debito pregresso, dall’altro lato ancora il creditore estingue la procedura esecutiva.

In questo modo, si realizza un triplice vantaggio:

il creditore riceve i soldi che gli spettano (in tutto o anche solo in parte) senza dover attendere i lunghi tempi delle aste giudiziarie. Peraltro la prosecuzione della procedura non offre alcuna garanzia circa il buon esito della stessa e il recupero delle spese;il debitore riesce a vendere la casa a un prezzo superiore a quello che, probabilmente, potrebbe derivare da un’asta. In questo modo, potrà tenere per sé l’eventuale eccedenza tra il corrispettivo pagato dall’acquirente e il debito con il creditore;l’acquirente riesce a spuntare un prezzo più vantaggioso per via dell’urgenza che spinge le parti a concludere l’affare. In più avrà la garanzia del giudice che, disponendo la transazione tra le parti in un verbale di udienza, garantirà la liberazione dell’immobile da tutti i pesi.

Conviene comprare una casa pignorata?

Spesso, la procedura esecutiva messa in piedi dalle aste giudiziarie comporta una vera e propria “svendita” dell’immobile, con relativi svantaggi sia per il creditore, sia per il debitore, che rischia di non essere liberato dal proprio debito, se, per esempio, risulti titolare di un unico bene (spesso “prima casa”).

Ecco perché è interesse di entrambe le parti tentare una vendita al di fuori della procedura esecutiva, con la contestuale estinzione del processo di espropriazione.

Si tratta, quindi, di una procedura perfettamente legale, anzi assai conveniente perché riesce a contemperare le esigenze di tutti i soggetti coinvolti per come anticipato nel precedente paragrafo.

Il ricavato della vendita sarà, infatti, utilizzato dal debitore per soddisfare le pretese dei creditori, procedente ed eventuali intervenuti, liberare il bene dal vincolo di indisponibilità ed estinguere la procedura di espropriazione immobiliare. In questo modo, si soddisfa, da un lato, l’interesse del debitore alla liberazione dal proprio debito. Dall’altro, l’interesse dei creditori, procedente ed eventuali intervenuti, a ricevere quanto spetta loro per soddisfare le proprie ragioni.

Come vendere e comprare una casa pignorata

Quando si intende vendere una casa pignorata, il proprietario può affidarsi ad agenti immobiliari o provvedere egli stesso a cercare potenziali acquirenti. In entrambi i casi, l’interessato all’acquisto deve essere messo subito al corrente del fatto che sull’immobile pende una procedura esecutiva. Il pagamento del corrispettivo dovrà avvenire in un’unica soluzione, mediante intervento della banca del compratore (con contestuale accensione del mutuo).

Ci sono due modi per vendere e comprare una casa pignorata:

dinanzi al giudice dell’esecuzione forzata, nel corso di un’apposita udienza, alla presenza del notaio e di tutte le parti. Le parti si incontrano a stipulano un vero e proprio atto di transazione che viene messo a verbale. Verrà riportata quindi la rinuncia del creditore alla procedura esecutiva in corso e l’impegno alla cancellazione dell’ipoteca; dall’altro lato il delegato della banca dichiara di effettuare contestualmente il pagamento del prezzo con accredito diretto del denaro sul conto del creditore procedente (di solito avviene un passaggio intermedio, ma solo formale, sul conto del proprietario-venditore-debitore). Il giudice emette così l’ordinanza di estinzione dell’esecuzione e la cancellazione della trascrizione del pignoramento;dinanzi al notaio un atto di compravendita, la cui efficacia sia però condizionata alla rinuncia, da parte del creditore, alla procedura esecutiva e al deposito, in tribunale di una istanza di cancellazione della stessa.

Compravendita in udienza

Se le parti optano per la prima ipotesi, ossia la compravendita dinanzi al giudice dell’esecuzione, il procedimento si sviluppa in diverse fasi.

L’acquirente deve presentare formalmente un’offerta per l’acquisto del bene immobile del debitore. La somma deve essere vincolata entro un certo termine e utile al fine di avanzare una proposta transattiva ai creditori, come una sorta di finanziamento dell’operazione, ai fini dell’acquisto finale del bene.

Saranno poi necessarie le verifiche sull’immobile, per accertare la regolarità urbanistica e catastale del bene oggetto di esecuzione, insieme allo studio della relazione notarile della procedura esecutiva, chiedendone copia al debitore. E infine, per poter chiarire la presenza di eventuali pesi, oneri e vincoli sul bene, verrà allegata la visura ipotecaria aggiornata. Attenzione: la presenza del giudice non garantisce la bontà dell’immobile. Bisognerà quindi verificare previamente, con l’ausilio di un tecnico, se ci sono abusi edilizi che, altrimenti, non verrebbero sanati solo perché c’è in mezzo il tribunale.

Il venditore deve depositare una dichiarazione dell’amministratore di condominio con cui questi attesti che non ci sono debiti in arretrato per oneri condominiali cui altrimenti sarebbe tenuto, in solido con il venditore, anche l’acquirente (limitatamente all’anno del rogito e a quello precedente).

Si inoltra, quindi, un’istanza al giudice dell’esecuzione per fissare un’udienza straordinaria per la comparizione delle parti e procedere a tale operazione. Sono così convocate tutte le parti, il debitore, i creditori, il terzo promissario acquirente, nonché il notaio incaricato per la stesura del rogito, per la stipula dell’atto di compravendita. Contestualmente, vi sarà il trasferimento del bene al terzo e, con ordinanza, l’estinzione della procedura esecutiva a favore dell’esecutato, per rinunzia dei creditori agli atti della stessa, con relativo ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Con il provvedimento che fissa l’udienza, vengono chiamati a comparire anche gli ausiliari della procedura esecutiva (CTU custode, delegato per le operazioni di vendita ecc.) per la liquidazione delle spese, che saranno a carico del debitore o creditore procedente, a seconda di quanto pattuito.

In udienza, si procede al rogito notarile.

I creditori depositano al giudice le loro rinunce agli atti della procedura esecutiva.

Una volta verificato il deposito delle rinunce e il consenso dei creditori alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, il giudice dell’esecuzione provvede a dichiarare con ordinanza l’estinzione della procedura esecutiva e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Per ottenere la cancellazione della trascrizione del pignoramento, è necessario poi consegnare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la copia conforme del provvedimento di estinzione e la certificazione del mancato reclamo o della mancata opposizione agli atti esecutivi.

L’acquirente non deve per forza farsi assistere da un avvocato in udienza, sebbene la sua presenza è vivamente raccomandata per via della complessità della procedura. Inoltre, è necessaria la presenza di un notaio per il perfezionamento del contratto di acquisto immobiliare.

Si tenga poi conto che la chiusura del pignoramento può essere dichiarata solo ed esclusivamente dal giudice dell’esecuzione, non essendo – quindi – sufficiente ottenere il mero consenso dei creditori.

Poi, il provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva è soggetto a reclamo per un periodo di venti giorni a far tempo dall’emissione e – quindi – è potenzialmente suscettibile di modifica o revoca. Solo dopo i 20 giorni il trasferimento è definitivo.

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