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  • Francesco Russo

Acquisto casa con notaio: tutto ciò che c'è da sapere

Nel momento in cui si decide di procedere con l’acquisto della casa e ci si rivolge a un notaio, cosa bisogna attendersi? Qual è la documentazione rilasciata e quali sono i costi da affrontare? Per rispondere a queste e altre domande, idealista/news ha consultato il consigliere nazionale del Notariato, Giulio Biino.Acquisto casa, il ruolo del notaio Quando si decide di acquistare una casa, qual è il ruolo del notaio?“Il notaio è la figura centrale della compravendita. Senza l’atto rogato dal notaio non è possibile trascrivere e quindi rendere il proprio acquisto opponibile ai terzi, questo vuol dire che non è possibile far sì che la propria vendita sia visibile nei Pubblici Registri e che quindi lo stesso immobile non possa essere venduto a un altro acquirente successivo a quello che aveva acquistato prima con una semplice scrittura privata senza l'intervento del notaio.A questo ruolo essenziale va aggiunto che il notaio rappresenta il garante della buona riuscita dell’operazione, sotto il profilo della verifica della proprietà dell’immobile in capo al venditore e della libertà dell’immobile da vincoli di vario genere (ipoteche, trascrizioni di pregiudizio)”.Acquisto casa, cosa rilascia il notaio Nell’acquisto di una casa, che cosa rilascia il notaio?“E’ necessario innanzitutto dire che sarebbe opportuno rivolgersi al notaio sin dal primo momento, prima di sottoscrivere qualunque documento. Sarebbe quindi opportuno sottoscrivere l’eventuale preliminare di acquisto dopo essersi recati dal notaio e con il notaio aver fatto le opportune verifiche.Dopodiché, il notaio fa tutti i controlli del caso, stipula l’atto e, una volta stipulato l’atto, provvede a registrarlo all’Agenzia delle Entrate e a trascriverlo presso la Conservatoria dei Pubblici Registri. Rilascia il certificato di rogito, ossia il certificato che attesta che l'atto è stato stipulato e – a distanza di 15/20/30 giorni dalla stipula dell’atto – rilascia la copia autentica in capo tanto al venditore quanto all’acquirente”.Acquisto casa senza notaio, è possibile? E’ possibile l’acquisto di una casa senza il notaio?“Nel nostro sistema la compravendita richiede semplicemente lo scritto, di conseguenza – da un punto di vista essenzialmente formale – la proprietà passa anche senza l’intervento del notaio. Il punto è che, come accennato in precedenza, senza l’intervento del notaio l’atto non può essere trascritto nei Pubblici Registri e quindi l’acquisto non è opponibile ai terzi. Questo significa che se si vende un immobile con una semplice scrittura privata, chi acquista ne diventa proprietario, ma se viene iscritta un’ipoteca contro il venditore, quest’ultima è efficace perché l’atto non è stato trascritto e quindi non è opponibile.Se ad esempio il venditore è un truffatore e, dopo aver venduto a un acquirente con una semplice scrittura, vende a qualcun altro con un atto notarile, la vendita fatta con la semplice scrittura non è opponibile al compratore che ha acquistato con un atto notarile. Quindi, seppur la proprietà era passata in capo al primo acquirente che aveva acquistato con una scrittura privata, in realtà chi prevale è l’acquirente che ha acquistato tramite atto notarile.Facendo un discorso meramente teorico, la risposta è sì, la proprietà passa anche senza l’intervento del notaio e con il semplice scritto; sotto il profilo delle conseguenze, è assolutamente impossibile non far intervenire il notaio”.Acquisto casa con il notaio, quali sono le spese Nell’iter che porta all’acquisto di una casa, quali sono le spese per il notaio da tenere in conto?“Bisogna innanzitutto sottolineare che nella parcella che emette il notaio dopo la stipula di un atto di compravendita la voce più consistente è quella delle imposte e non quella degli onorari. In caso di acquisto da un privato, le imposte pari al 2%, da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, acquistando una prima casa; il 9%, sempre da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, non acquistando una prima casa. Ove invece si acquisti dal costruttore, l’imposta che si paga non è l’imposta di registro, ma l’Iva, che è pari al 4% nel caso in cui si acquisti una prima casa e al 10% nel caso in cui non si acquisti una prima casa. Mentre l’imposta di registro viene versata dal notaio che funge da sostituto di imposta, l’Iva va corrisposta direttamente al venditore.A questo occorre aggiungere alcuni costi fissi (imposte ipotecarie e catastali e imposte di bollo). Quindi, oltre a quel 2-9% oppure oltre a quel 4-10%, i costi fissi possono aggirarsi indicativamente attorno ai 500 euro. Sommate queste voci, l’ultima è quella dell’onorario del notaio. Tanto per dare un ordine di grandezza, su 100.000 euro di prezzo dichiarato dell’immobile l’onorario del notaio può aggirarsi sui 1.000/1.200 euro più Iva. Tenendo presente che la crescita dell’onorario non è proporzionale: questo vuol dire che 1.000 euro per 100.000 euro di prezzo non diventano 2.000 per 200.000 euro, ma possono diventare 1.700/1.800 euro.Va sottolineato che si tratta di importi assolutamente indicativi, dal momento che l'abrogazione delle tariffe ha comportato il venir meno dei minimi e dei massimi. Bisogna infine tenere conto delle disparità di costi, anche significative, tra le diverse zone d’Italia, sia intese come Nord, Centro e Sud, sia intese come centro e periferia”.

autore : Stefania Giudice


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